Der allgemeine Immobilienbau und -kauf Thread

Da das Bauen immer teurer wird stellt man sich die Frage ob man sich so hoch verschulden will.
Und wenn man sich zum Beispiel rund um Hamburg umschaut wo Bauland noch günstig ist da muss man schon etwas weiter raus. Pinneberg und Co sind teuer geworden.

Die Vormieter der letzten Wohnung haben in Buxtehude gebaut. Aber will man jeden Tag 40 Minuten mit dem Zug in die Stadt pendeln (mit dem Auto dauert es noch viel länger ) nur um ein Eigenheim zu haben? Ich glaube das schreckt ab,

 

Je nach persönlicher Situation und gewählter Lage stellt sich diese Frage gar nicht. Da sich am deutschen Immobilienmarkt weder eine Spekulationsblase, noch eine Entspannung der hohen Nachfrage in Ballungszentren abzeichnet, sind Immobilien in den richtigen Lagen auf jeden Fall gute Geschäfte mit beachtlicher Wertsteigerung. Wenn du dir aber Sorgen machst, aufgrund eines Jobverlusts, Krankheit o.ä. die Raten nicht bedienen zu können: Es macht keinen Unterschied, ob du mit 500k oder 900k Privatinsolvenz anmeldest.

 

Kurioserweise könnten ausgerechnet der Wüterich im Weißen Haus und ein harter Brexit dafür sorgen, dass sich die Lage in ein paar Jahren etwas entspannt hat. Beide Dinge könnten in Deutschland hunderttausende Jobs kosten, gerade von Leuten aus der Mittelschicht. D.h. es kann schon sein, dass dann viele Leute plötzlich ihre Raten nicht mehr abbezahlen können und Häuser und Wohnungen frei werden.
Gleichzeitig werden dann auch die Zinsen niedrig bleiben, damit sich 2007 nicht wiederholt, d.h. im Idealfall sinken die Preise und die Zinsen steigen nicht deutlich.
Aber irgendwie kann es auch nicht angehen, dass man auf eine Rezession "hoffen" muss, um sich Wohnraum leisten zu können

Und von wegen es macht keinen Unterschied, wie hoch man verschuldet ist: Ich finde schon. Es gibt Kredite, die kann man zur Not auch mit einem Gehalt stemmen, aber die heutigen Preise (hier in der Region 500k aufwärts, d.h. allein die Monatsraten starten bei ca. 2k) erfordern idR zwei absolut sichere Gehälter.

 

Wir haben uns ein Haus gekauft. Am Stadtrand, Freitag Vertragsunterzeichnung beim Notar
Wohnung ist auch gekündigt, da praktisch alle sagen, dass jetzt nichts mehr dazwischenkommen kann. Nur ein Punkt schmerzt mir persönlich etwas: Der Notar sagte so nebenbei, dass die Stadt auf ihr Vorkaufsrecht verzichten müsse (dauert wohl so vier Wochen), dies sei aber nur eine gewöhnliche Formalie und in 99% der Fälle würde sie dieses Recht nicht ausüben. Das hat mich verwirrt und etwas verunsichert:

• Ist es wirklich nur eine Formalie?
• soweit ich weiß, gibt es dieses Vorkaufsrecht nur bei allgemeinem öffentlichen Interesse, was bedeutet: Das Grundstück muss in einem als solchen ausgezeichneten Entwicklungsbereich liegen oder in einer Fläche, die als "Fläche zur Nutzung öffentlicher Zwecke", also z.B. Straßen oder Parkflächen, gekennzeichnet ist. Laut öffentlich ausliegenden Bebauungsplänen ist das alles nicht der Fall, es ist ein gewöhnliches Wohngebiet.

Jemand Erfahrungen damit?

 

Steht das Haus in einer Wohnsiedlung oder quasi alleine "auf dem Feld"? Meist sind solche Vorkaufsrechte sehr alt und wurden nie gelöscht.

 

In einer Wohnsiedlung, die als Wohnbaufläche gekennzeichnet ist. Feld ist zwei Häuser hinter "unserem" und als Landwirtschaftsfläche gekennzeichnet.

 

Mhmm, bei Wohnsiedlungen dürfte die Stadt ziemlich sicher nicht von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen. Immerhin kassieren sie ja sonst keine Grunderwerbssteuer usw.
Weißt du wie das Land, auf dem euer neues Haus steht, gewidmet ist?

 

Gekennzeichnet ist es als "Wohnbaufläche", falls du das meinst. Kein Sanierungsgebiet, kein Entwicklungsbereich, nichts. Ich glaube auch nicht, dass was kommt, aber alleine die in den Raum gestellte Möglichkeit [auch wenn sie es zu 99% eh nicht macht laut Notar] macht mich ganz kirre

 

Ja ist eine Formalie.

Die Stadt hat für Bauland im Stadtgebiet immer ein Vorkaufsrecht. Ist zum Beispiel nötig um Infrastruktur ect. aufzubauen. Das ganze ist aber fär Hauskäufer nicht wirklich relevant. Der Notar schickt die Unterlagen zum Bauamt. Das Bauamt schickt ein Verzichtserklärung und stellt dir das mit 20€ in Rechnung.

Soweit ich weiß gibts nur 3 Fälle wo du dir Sorgen machen musst.

1. Du kaufst ein Haus mit Gewerbe drin (also zum Beispiel im Erdgeschoss einen Laden) und willst da ein Wohnhaus ohne Laden hinstellen. Da kann die Stadt meckern.

2. Du kaufst ausgewiesenes Bauland willst da aber nichts drauf bauen.

3. Du kaufst ausgewiesenes Grünland/Gewerbegebiet und willst darauf bauen.

Das sind die Situationen wo die Stadt dann reingrätschen kann. Solange nur irgendwo Bauland/Häuser den Besitzer wechselt wobei die Nutzung gleich bleibt ist es der Stadt egal.

 

Du glaubst gar nicht, wie erfreut ich deine Erklärung gerade lese

 

Kenn halt die Situation genau.

Weiß noch wie wir irritert die Rechnung angestarrt haben (20€ für ein nein wtf?) und haben uns gefragt was wohl passiert wenn wir die Rechnung nicht bezahlen. Nimm die Stadt das Grundstück dann doch, rein aus Prinzip?

Hatten da die dumme Kuh vom Bürgeramt eh total gefressen.

 

Woher kommst du nochmal? War das nicht der Pott? Vielleicht gab es da noch eher blühende Landschaften

Ich kann das alles nicht so ganz bestätigen in meiner Filterblase und sehe das auch nicht so rosig. Ich komme aus der Nähe der Heimatstadt Bayers und Bayers Werk ist praktisch größer als die dazu gehörige Stadt. Der Aufschwung der Stadt war also maßgeblich mit der Bayers verknüpft, d.h. es war klar, dass man da Bürokaufmann, Schweißer und Meister wird. Die Löhne waren und sind ziemlich gut. Trotzdem kam dieser Reichtum, den du beschreibst aus meiner Erfahrung eher aus der Mischung, dass die Menschen ganz andere Ansprüche hatten und das Konsumverhalten ein komplett anderes war. Mein Opa hatte einen sehr guten Job bei der Feuerwehr, auch das übliche Reihenhaus mit Mercedes-Benz, aber was hat denn meine Oma gemacht? Nichts. 0,0 für sich. Das Highlight war der monatliche Friseurbesuch. Urlaube bestanden aus 16 stündige Fahrten in die Toskana oder eben 3h nach Holland. Und das eher so einmal im Jahr. Hobbies und Selbstverwirklichung spielten praktisch überhaupt keine Rolle. Dazu viel Schwarzarbeit mit all seinen Folgen, d.h. Vater und Co. waren oft am Wochenende und abends nicht da, Mutter saß allein da mit den Kindern. Da sind auch viele Familien dran kaputt gegangen. Ein ehemaliger sehr guter Familienfreund hat dadurch praktisch einen Burn-out erlitten und ist die Depression verfallen.

Ich sehe einfach diese rosarote Welt von damals nicht. Ich will nicht sagen, dass das bei dir so nicht stimmt, aber zumindest hier, auch in einer wohlhabenden Region, hat man sich das Leben von einem Gehalt auch hart erkauft, mit Folgen für die eigene Gesundheit, für die Familie und die Frau.

 

Kannst du entspannt sein.. In all den Jahren habe ich genau 1 mal ein kommunales Vorkaufsreht live erlebt. Die machen das (bzw. dürfen das) nur, wenn öffentlich rechtliche Belange im Raum stehen.. Straßenbau, Innenstadtentwicklung, in Berlin und HH neuerdings auch Milieuschutz.. bei nem Einfamilienhaus kräht kein Hahn danach

Edit: achja und einmal hat ein Geheimdienst interveniert und einen Deal verhindert.. also wenn du auf deren Listen stehst..

 

Oft ist da auch Bauzwang drauf. Sonst fällt das Grundstück zB nach 5 Jahren zurück an die Gemeinde.

 

Genau sowas gibts auch.

 

Und Schwarzarbeit, Zweitjobs, Wochenendarbeit, Depressionen, Burnouts und kaputte Familien gibts heute nichtmehr oder wie?
Das sind Themen die sich in den letzten Jahrzehnten stark gesteigert haben und nicht zurück gingen.

 

..

Behauptet er doch gar nicht?! Allerdings wird von diesem Teil des Lebens der heute „Zufriedenen“ eher selten erzählt..

 

Die zwei sicheren Gehälter können auch von Mietern kommen. Mir ist schon bewusst, dass das wieder andere Risiken mit sich bringt, aber eben auch Chancen. Wenn du ne gute Immobilie in ner guten Lage hast, wird es dir an zahlungskräftigen Mietern nicht mangeln, die sich quasi um die Bedienung der Raten kümmern, während du in einer etwas bescheideneren Lage wohnst und dir dafür wieder nen kleinen Kapitalstock aufbaust.

 

Naja, der erste Mietnomade oder Messi-Saumieter kann einem einen ziemlichen Strich durch die Rechnung machen

 

Statistisch gesehen kommt das wohl SEHR selten vor, auch wenn manche Interessengruppen da gerne überzogene Horrornews verbreiten. Und mit eigener Sorgfalt kann man das Risiko auch nochmal minimieren. Mittlerweile ist es ja in den reicheren Städten gang und gäbe, die Mietersuche wie nen Bewerbungsprozess aufzuziehen. Wenn du ne Wohnung vermietest, die preislich im Bereich 1,7 - 2,3k warm angesiedelt ist, dann kannst du deine Interessenten schon sehr genau durchleuchten, bevor du sie dir reinholst.

 

Ich vermiete meine Wohnung(en) ja noch nicht so lange, hatte aber noch nie einen Mietnomaden oder Messi. Meine Frau vermietet schon viel länger und hatte ebenfalls noch keine Probleme. Auch Freunde und der restliche Bekanntenkreis hatte jene Probleme noch nicht.

 

Bei einer Arbeitskollegin (gebürtige Russin) gab es zwar keine Mietnomaden, aber Mieter (Russen) haben die sehr sehr teure Einbauküche einfach verkauft und sind unbekannt von Berlin wieder zurück nach Russland gezogen ²²

 

Also ich hab da vom Wohnungsbrand mit Totalschaden (und anschließendem Ärger mit der Versicherung) bis zum zahlungsunfähigen frisch geschiedenen Pärchen schon so manche Geschichte von Vermietern gehört.

Klar, das Risiko ist nicht extrem hoch, aber wenn man drauf angewiesen ist, ist es halt nicht so toll.

 

Genau. Ich rede vom Pott.

Ich finde, die Debatte um Konsum, Sparsamkeit und Überstunden lässt das große Ganze ausser acht und verzettelt sich in Details. Ich versuche, es deshalb, so grob zu machen wie es geht. Dazu betrachte ich das gleiche aus unterschiedlichen Perspektiven, um sich dem ganzen zu nähern.

Lebensrealität

Nehmen wir die Generation der Babyboomer.
Ein dort durchaus gängiges Modell war:

• >= 2 Kinder
• + Eigenheim
• + Auto
• + Urlaub
• + Konsum
• = Alleinverdiener

Und jetzt die alles entscheidende Frage:
Gibt es das heute noch, ja oder nein?

• Falls nein, verstehe ich nicht, worüber wir reden.
  Damit wäre bestätigt, dass die früher gelebte Realität heute nicht mehr möglich ist.
  Das, was ich die ganze Zeit versuche zu erklären.
  
  
• Falls ja, bleibt die Frage ob so ein drastischer Wandel der Lebenswirklichkeit wirklich an 200 Euro monatlich für Smartphone und Co. hängen kann?
  In Zeiten, wo der durchschnittliche zwei-Personen-Haushalt 3.000 - 4.000 Euro netto monatlich zur Verfügung hat (bei Gutverdienern eher 5.000 - 6.000) entsprechen 200 Euro monatlich wenigen %.
  Diese wenige % sollen den Unterschied zwischen Eigentum + Familie ja/nein machen?

...

Konsum und Überstunden

Konsum:
Früher hatten die Leute auch teure TV-Geräte, HiFi-Anlagen oder Radios. Das waren die Smartphones jener Zeit. Das, was wir heute für Smartphones ausgeben, hat Vatti für schweizer Uhren oder die elektrische Eisenbahnen von Merklin investiert. War das kein Konsum?

Überstunden:
Früher waren 1,0-1,5 Einkommen üblich, heute 1,5-2,0. In Stunden gerechnet: 40-60 vs. 60-80. Nehmen wir an, dass Vatti früher mehr Überstunden gekloppt hat, als sein Sohn das heute macht. Waren das wirklich 20 Stunden je Woche, um die Mehrarbeit der Schwiegertochter auszugleichen?

...

Konsum als Kostentreiber?

Nehmen wir trotz allem oben genannten an, es ist so: Der Konsum heutiger Generationen ist der Grund, warum die heutige mit 40 noch zur Miete wohnt und <= 1 Kind hat, während die Elterngeneration im selben Alter bereits im Eigenheim gelebt hat, bei 2+ Kindern, mit Mutti Zuhause.

Wie hoch muss der monatliche Konsum sein, dass er solch einen Unterschied abbildet? Ich tippe auf 500 bis 1.000 Euro monatlich, eher mehr. Darf ich fragen, wer von Euch oder Euren Bekannten 500 bis 1.000 Euro monatlich für Smartphone, Reisen und Co. ausgibt? In meinem Bekanntenkreis sind das Menschen, welche auch heute noch Eigenheim + Familie besitzen, weil sie 7.000 Euro monatliches Netto verdienen oder geerbt haben. Der durchschnittliche Angestellt gibt keine 500 bis 1.000 Euro monatlich für Hobby, Urlaub oder Elektroartikel aus, geht mit zwei Leuten Vollzeit arbeiten und hat trotzdem nicht die Kombi Eigenheim + Familie zur Hand.

 

Ich teile zwar deine Beobachtung, kann aber auch die Kritik verstehen - letztlich ist alles anekdotisch, für wirklich valide Aussagen müsste man wohl umfassend Sozialforschung betreiben bzw bereits vorhandene soziologische Studien bemühen.

Auf jeden Fall hat das Modell Mann = Alleinverdiener mit Haus, Auto, jährlicher Reise definitiv in den meisten Fällen meines Umfelds ausgedient. Nicht wegen der Emanzipation, sondern weil einfach auf diese Weise nicht genug reinkommt. Man merkt halt einfach, dass die Löhne seit Ewigkeiten stagnieren, während die Kosten in anderen Bereichen steigen. Dass auch die Bedürfnisse sich massiv verschoben haben, sehe ich eigentlich nicht. Abseits der Technik hat sich da nicht viel verändert - und ob man jetzt Skier, ne Angelausstattung (bzw was man halt früher so für Hobbies gekauft hat) oder alle 4 Jahre mal nen neuen Mittelklasse-PC und ein neues Smartphone kauft, macht wohl nicht allzu viel Unterschied. Meine mittleren jährlichen Ausgaben für das Hobby Computerspiele dürften 700 Euro nicht überschreiten - und das ist mein einziges größeres Hobby. Hinzu kommen halt noch die diversen Netflix/Amazon-Abos (ca. 250 Euro im Jahr), dafür haben wir aber weder einen Fernseher noch Zeitungsabos.

 

Das ist der Kern des Ganze und nichts andere möchte ich seit einigen Beiträgen kenntlich machen.
Danke, dass es verstanden wird.

 

Das verstehe ich doch auch! Ich bin nur nicht der Meinung, dass das alleine an den Löhnen liegt und heute alles so schlimm ist. Mein Opa (Jahrgang 1949) kann sich noch an die Zeiten erinnern, als er im Rathaus arbeitete und dort unten jemand im Keller wohnte, der nix anderes gemacht außer Kohle scheffeln, um die Büros zu heizen. Ich will damit sagen, früher war nicht alles Merlin und Schweizer Uhren

Eventuell recherchiere ich zu dem Thema am Wochenende, denn Statistiken würden der Debatte gut tun.

Ich möchte nochmal betonen, dass ich die Diskussion sehr interessant und angenehm finde.

Edit: ich bin nur am Smartphone, daher keine ausführlicher Beitrag, aber man darf auch nicht den Fehler machen und 30 jährigen Babyboomer mit Ausbildung und 30 jährigen Akademiker vergleichen. Ich verdiene jetzt schon 50% mehr als mein Vater mit 52 als Blaumann bei Bayer. Natürlich hatte er mit 30 schon ein Haus, aber da hat er auch schon 14 Jahre gearbeitet. Man müsste ausrechnen, wie viel Geld er bis zum Hauskauf verdient hat und dann schauen, wann ich dieses Geld verdient habe (eventuell Mitte/Ende 30?) und da bin ich mir ziemlich sicher, dass ich mir was größeres in unserem Heimatdorf leisten könnte.

 

Ich habe gerade eine schöne Aufstellung über Immobilienpreise in Deutschland gefunden. Ich denke, die Zahlen sind glaubwürdig.

https://www.deutschlandinzahlen.de/tab/deutschland/finanzen/preise/immobilienpreisindex

Dort zeigt sich, dass es massive Preissteigerungen eigentlich nur 2x gab: vor 1980, oder dann erst wieder seit der Finanzkrise.

1990 =100
Neubau Eigentumswohnung

• 1980 - 1990: 85 - 100 = 1,5 p. a.
• 1990 - 2000: 100 - 106 = 0,6 p. a.
• 2000 - 2010: 106 - 119 = 1,3 p. a.
• 2010 - 2017: 119 - 198 = 11,2 p. a.

Auch, wenn das etwas grob gerechnet ist, kann man wohl ruhigen Gewissens sagen, dass ein Hauskauf damals besser war als heute. Bei einer Teuerung, welche Faktor 10 höher ist als die vor einigen Jahrzehnten sogar ganz ohne Anekdoten.

 

Gut, man sollte nicht vergessen, dass damals auch ganz andere Kredite vergeben wurden. Da lagen die Zinsen eher bei 5% und höher statt wie heute bei 2-3% - Eigenkapital war also noch wichtiger.

 

Was hatten die Leute denn damals sonst noch für Ausgaben? Da gab es nicht alle 1-3 Jahre ein neues Handy für 500+€, nicht alle paar Jahre einen neuen Fernseher und es war nicht in jedem Zimmer im Haus einer, die Urlaube waren für gewöhnlich "kleiner" (Urlaub auf dem Bauernhof und nicht Übersee), es gab 1 Auto und nicht für jeden Bewohner des Hauses und das alle paar Jahre neu...
So zumindest die Aussagen meiner Eltern und Großeltern, die sich alle "problemlos" ein Haus hier leisten konnten.

 

Ein Kostenfaktor waren sicherlich die größeren Familien.

 

Ich glaube nicht das das früher soviel Einfacher war. Die Zeit wird mMn nur etwas verklärt.

Leute mit Eigenheim dürften in den 80ern/90ern auch eher die Minderheit gewesen sein.

 

Diese kamen aber oft mit ~100qm Häusern aus. Die ganzen Neubauten heute sind alle größer und dadurch halt auch teurer und dort lebt man dann mit 1 bis max. 2 Kindern drin.

 

Naja, du hast ja maßgeblich nach den Kosten gefragt. Und es ist natürlich schon ein ordentlicher Unterschied, ob man ein Kind ernähren muss oder gleich drei oder vier.

 

Also meine Großeltern muss ich sowiesp etwas rausnehmen, weil Kriegsgeneration. Die hatten das Glück, ein Haus und einen Bauernhof außerhalb der Stadt geerbt zu haben.

Meine Eltern taugen da eher zum Vergleich, mein Vater hat deutlich später angefangen zu verdienen als ich und lange Zeit umgerechnet auch nicht wesentlich mehr verdient als ich jetzt, zusammen mit meiner Frau haben wir ein deutlich höheres Einkommen, denn meine Mutter hat nie arbeiten müssen.

Trotzdem waren ein Haus mit sehr vielen Zimmern, 3 Kinder, verschiedene Haustiere etc., Urlaube (nicht nur in Deutschland), großer Garten etc. recht problemlos möglich, selbst eine Krebserkrankung in der Familie konnte gestemmt werden.

Am ehesten wurde wohl tatsächlich bei Kleidung und dem Ausgehverhalten gespart, wirklich teure Hobbies gab es auch nicht (Wohl aber Skiausstattung). Dafür musste aber ein großes Haus komplett mit Möbeln ausgestattet und ein Garten in Schuss gehalten werden, was auch nicht gerade billig ist.

Zum Vergleich: Das alles könnte ich mir finanziell auch problemlos leisten. Der einzige Knackpunkt sind die Immobilien, weil die Preise sich einfach seit damals mehr als verdoppelt, wenn nicht gar verdreifacht haben.

 

Sieht bei mir und meiner langjährigen Freundin genauso aus.
Kleine alte EFHs mit Vorgarten kosten heute so viel wie meine Eltern damals für ein großes, völlig intaktes, komplett unterkellertes 2,5 Haushalte-Haus + Werkstatthalle+ Schuppen/Stall + Garagen und einen großen Garten erhalten haben.

Es ist einfach absurd, wie mit der Geldflut in der Finanzkrise die Preise explodiert sind, während die Gehälter völlig stagnieren. Und die niedrigen Zinsen nützen da überhaupt nix. Ich müsste in so ein Haus ja auch noch ständig Instandhaltung stecken. (wäre ich ja auch gern bereit zu, wenn ich nicht ne Viertelmillion Schulden hätte.

Bei den Preisen können wir uns für ein vernünftiges Haus mit ein bisschen Garten bis übers Rentenalter hinaus verschulden, und das obwohl wir beide schon überdurchschnittlich verdienen.

Allenfalls in aussterbenden Dörfern irgendwo in NDS oder im Osten kann man noch zu vernünftigen Preisen etwas kaufen.

 

Das tun sie nicht. Ständiges Wiederholen macht es nicht richtiger.


Bitte nicht vergessen:

Die Grunderwerbssteuer ist in den meisten Bundesländern rapide angestiegen von 2% Mitte der 80er bis auf heute teilweise 6,5%. Das erhöht die zu Beginn notwendigen Mittel deutlich.

 

Soweit ich weiß sind die Gehälter in den letzten ca. zehn Jahren um grade mal ca. 2% gestiegen (Inflation bereits rausgerechnet). Das reicht nicht aus, um zu kompensieren, dass ein zentraler Bereich des Lebens in vielen Regionen 30-40% teurer geworden ist.

 

Auch bitte nicht vergessen, dass die Baukosten selbst heutzutage viel höher sind als damals. Die ganzen Auflagen beim Hausbau erfordern viel höhere Investitionen.