Der allgemeine Immobilienbau und -kauf Thread

Es ist eine Bestätigung für das, was in Deutschland zu einem immer größeren Problem wird: Wer keine Immobilie erbt (bzw. schon zu Lebzeiten übertragen bekommt) hat es in Deutschland immer schwerer, Immobilien zu erwerben oder bauen.

http://www.spiegel.de/wirtschaft/immobilien-warum-wohnungen-und-haeuser-so-teuer-sind-a-1189118.html

 

Haben heute gutes Finanzierungsangebot von der Bank bekommen.

Summe ca 350.000
2/3 über Tilgungsaussetzungsdarlehen/Bausparvertrag mit 1.6% Zinsen über die gesamte Laufzeit und 1/3 über Annuitätendarlehen mit 1.5% auf 10 Jahre.

Pro Jahr 5% Sondertilgungsrecht. Rate ist ca 1.200 bei 1.900 freiem Kapital im Monat.

Läuft Bald bin ich Spießer

 

Durchschnittshäuser mit wenig Wohnfläche die eine Million kosten? Da reden wir eher von München, Sylt und Königsstein im Taunus aber das sind doch keine Preise die den aktuellen Durchschnitt wiederspiegeln? Man muss auch mal die Ortschaften außerhalb der großen Städte in Betracht ziehen. Da gibt es viel Potential bei den 25-50k Einwohner Städtchen, die man gern unterschätzt.

 

Sehr schöner Thread! Hier gibt es ja doch sehr viele mit finanziellem Know-How, wie z.B. Vilden

Ich kann nur einen psychologischen Aspekt beisteuern: in meiner Familie wurde mehrmals der Fehler begangen, die höchstmöglichen Kredite auszureizen um die größtmöglichen Immobilien zu bauen/kaufen. Das hat aber nicht wirklich zu einer Zufriedenheit geführt, weil praktisch alle nur noch für dieses Haus gelebt haben. Es waren nur noch sehr rudimentäre Urlaube drin und wir mussten uns doch einschränken. Gut, ich komme aus einer Arbeiterfamilie wo das höchste Gehalt wahrscheinlich schon ziemlich früh erreicht ist und das mag bei Akademikern anders sein, würde ich aber trotzdem mal im Hinterkopf behalten.

 

Am schlimmsten trifft es die, die sich eine 30 Jahre Finanzierung ans Bein ketten mit einem unfassbar schicken (teuren) Häusschen, weil es auf dem Papier alles so einfach und machbar aussah. Aber dann nach einigen Monaten realisieren, dass sie fast 30 Jahre lang auf HartzIV Niveau haushalten dürfen und irgendwas baufälliges am Haus sie quasi in die Zwangsversteigerung katapultiert.

 

Das mit der Million ist vielleicht etwas übertrieben, aber der Rest ist zumindest hier in der Region auch in den Ortschaften außerhalb der "größeren" Städte nicht unrealistisch. Gerade für Neubauten oder auch kürzlich renovierte/sanierte Altbauten in einer gewissen Größe sind Preise von 400.000 - 500.000 € keine Seltenheit.
Etwas größere Wohnungen mit 3-4 Zimmer (und ca. 80 bis 100m²) gehen für Preise zwischen ca. 300.000 und 400.000 € weg.

Klar gibt es durchaus auch günstigere Objekte, das sind dann aber meistens entsprechend ältere Gebäude bzw. Wohnungen, bei denen oftmals ein deutlich höherer (und z.T. schwer kalkulierbarer) Sanierungs- und Renovierungsbedarf besteht. Und das kann (je nach Art und Umfang der notwendigen Arbeiten) auch nochmal richtig Geld kosten. Das gilt umso mehr, je weniger handwerkliche Fähigkeiten man selbst bzw. im eigenen Umfeld hat.

 

Hier im Münsterland gibt es auch noch günstige Häuser. In Orten unter 3000 Einwohnern und ohne Bahnhof.

 

In meinem Ort kosten Häuser mit 6 Zimmern und mit 153qm Wohnfläche (Grundstück um die 280 qm) durchaus 815.000 €.
Da kommen aber wohl noch 9 % "Nebenkosten" oben drauf
Sprich, sind wohl eher so um die 900.000 €.

 

Ist erledigt.

 

Ich wohne in einer solchen Stadt (30k Einwohner), allerdings von Siemens gekapert. Brauchbare Häuser mit 100 qm gehen bei 450.000 los, teilweise gehen sogar baufällige für 300.000 weg. Auf den umliegenden Dörfern kann man 50.000 abziehen, aber die sind teils sehr schlecht angebunden.

In der nächsten größeren Stadt (100k Einwohner) kosten selbst Durchschnittshäuser bis zu einer Million. Das ist nicht übertrieben, sondern Bayern...

 

Selbst hier in der Lüneburger Heide ist das inzwischen schwierig. Ich suche seit Jahren ein Haus, aber es gibt nur Schrott oder teuren Schrott. An die Million kommt man hier zwar nicht ran, aber für die Verhältnisse vor Ort muss man inzwischen auch kräftig zahlen, weil die Region immer mehr Einzugsgebiet von Hamburg wird.Das gilt sogar schon für die kleinen Dörfer.

 

Oh, wo wohnst du denn in der Lüneburger Heide. Habe mal einige Jahre in Munster gewohnt. Kann mir gar nicht vorstellen, dass man da so teuer bezahlen muss.

Aber ja, auch hier im Umland von Kerpen bei Köln gibt es Ortschaften, an denen nur zu Schulzeiten Busse fahren, und wo ein "normales" Fertighaus um 120m² mal eben 500.000 EUR kostet. Es ist einfach unfassbar teuer geworden.

 

Freund von mir hat sich vor kurzem in Innsbruck eine 90m² Wohnung gekauft, 430k

 

Gratz!

 

Nö, eher das Gegenteil, Immobilienpreise sind Jahrzehntelang ziemlich dahingedümpelt, es gab sogar Phasen mit rückläufigen Werten.

Mal generell zum Thema, weil das hier noch garnicht vorkam:
Immobilienerwerb ist im Vergleich zum Mieten oftmals viel weniger vorteilhaft, als die meisten Käufer wahrhaben wollen. Korrekt berechnet wäre das Thema für viele ziemlich ernüchternd. Es kommt da auf viele Faktoren an, und selbst kleine Änderungen eines Faktors können die Vorteilhaftigkeit komplett kippen lassen.

 

Zudem nutzt einem in selbstgenutztem Eigentum eine Wertsteigerung von Immobilien auch nichts. Man bleibt eh dort wohnen. Und im Falle eines Verkaufs muss man die selbe Summe wieder für Neuerwerb einsetzen.

 

Man müsste ja nicht unbedingt neu kaufen. Mit 65-70 verkaufen, kleinere Mietwohnung und sich von der Kohle noch 'n paar schöne Jahre machen. Oder alternativ: negative Hypothek, dann kann man auch wohnen bleiben, wenn man so sehr dran hängt. Beides haben die Erben wohl nicht so gerne.

 

Hm. Ja. Wenn man weiß, dass man da dann 10 Jahre wohnen bleibt, oder länger, dann lohnt das eher. Vermieten würde ich persönlich nicht, dazu weiß ich zu viel über die Ärgernisse

Insgesamt ist der Immobilienmarkt in D sehr unflexibel, das ist Symptom und/oder Ursache für die geringe Eigentumsquote.

 

Ne, Wien.

 

Wenn ich ehrlich bin - ich würde mir nie eine Wohnung kaufen. Eine DHH ja, aber keine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Dir gehört die Wohnung zwar, du hast den Lärm der Anderen, du darfst nur innen etwas verändern, außen nur, wenn die Eigentümerversammlung zustimmt usw. Wohne jetzt seit 5 Jahre in einem MFH mit nur 6 Parteien aber das reicht mir schon - bin froh wenn ich Mitte des Jahres umziehen kann

 

Was wollen denn immer alle verändern? Dieses Argument hört man irgendwie zu oft.
Es hat durchaus Vorteile in einer Eigentümergemeinschaft zu wohnen. Zum Beispiel bilden alle gemeinsam Rücklagen für Invenstitionen und Reparaturen. Wir haben eine Verwaltung beauftragt für Hausmeistertätigkeiten zu sorgen, das ist bei vielen Auftraggebern auch nur kleines Geld.
Eine Wohnung würde ich jedem empfehlen, der sich einfach nur zurücklehnen und sein Eigentum genießen will.

 

Das "ändern" wäre auch eher zweitrangig für mich. Aber du bist einfach immer umgeben von Anderen. Für jemand der sein eigenes Haus und Gut haben will, sind Wohnungen nichts. Ebenso für mich. Ich denke wenn es nur Eigentümer sind die im MFH wohnen, ist das kein Problem. Hast du aber dauernden Mieterwechsel kannst du wirklich Pech haben. Ruhestörung, Lärm, usw. und bis man einen Mieter los wird, der sich nicht an die "Regeln" hält....

 

Geht schneller als einem lieb ist. Zumindest meine Erfahrung. Ich würde z. B. auch lieber eine Wohnung kaufen als ein Haus.

 

Ist er mittellos, also bekommt Hartz 4, wünsche ich viel Spaß bis die Räumungsklage durch ist.

 

Ne habe jetzt nicht von Hartz4 gesprochen usw. Ging mir um "normale" Mieter.
Wie die Herrschaften sich dort im Detail "geeinigt" haben, kann ich leider nicht sagen.

Aber ich weiß, dass beim zweiten Querschläger der Mieter raus musste. In dem ganzen Haus wohnen aber gefühlt Mumien.
Glaube 12 Wohnung, davon sind 9 oder 10 von Ü70 Eigentümern besetzt. :mally:

 

Deswegen sollte bei solch großen Investitionen immer eine Cashflow-Planung in die Zukunft gemacht werden. Gerne auch mit der Unterscheidung Best Case / Worst Case.


Vielleicht noch eine kleine Anmerkung zum Thema Hausbau/-kauf in jüngeren Jahren. Aus meinem Freundes- und Bekanntenkreis ist häufig zu hören, dass viele Hausbauer/-käufer, welche ihre Objekte vor z.B. 10 Jahren erworben hatten, heute andere Ausstattungen wählen würden. Das bezieht sich auf die Bausubstanz selbst als auch z.B. Böden, Raumaufteilung usw. Ich habe allerdings auch Freunde, die auf dem Land bauen wollen, weil sie das Grundstück über die Familie bekommen haben. Das macht natürlich Sinn, ungenutzt sollte man das nicht unbedingt lassen. Wenn man aber 10-15 Jahre älter ist, ist der Geschmack einfach ein anderer.

 

Dies wird denke ich immer so sein. Der Geschmack 10-15 Jahre später ist immer ein Anderer als jetzt im Moment.

 

Ja schon. Aber ab einem gewissen Alter ändert sich das nicht mehr so extrem.

 

Wir wollen wahrscheinlich nächstes Jahr mit dem Bau anfangen und sind gerade in der Planungsphase. Grundstück ist vorreserviert.
Hat jemand Erfahrung mit dieser KfW Gechichte? Da soll man ja teilweise sogar Zuschüsse bekommen (also keine Zinsen zahlen, sondern erhalten), wenn man einen Kredit bei denen (?) abschließt. Das klingt für mich immer zu gut um wahr zu sein, weil man ja dann eh schon ein effizientes Haus baut und dadurch sogar im Endeffekt auch noch geringere Folgekosten (Nebenkosten) hat.

 

Eine Cash-Flow-Rechnung gibt aber nur Aufschluss darüber, ob es überhaupt möglich ist, ob es finanziell auch sinnvoll ist, steht auf einem komplett anderen Blatt.

 

Das stimmt. Wenn die CF-Rechnung aber bereits keine Möglichkeit einräumt, brauche ich mich nicht mit dem Thema beschäftigen. Worauf ich damit eigentlich hinaus wollte: viele Leute machen sich überhaupt keine Gedanken darüber.

 

Die KFW ist eine vom Staat ins leben gerufene Bank im Rahmen der Energie wende um nachhaltiges und Energieeffizientes bauen zu fördern. Es gibt verschiedene Finanzirungs Angebote die sich KfW 50, KfW 40 und KfW 40plus nenen das sind aktuell die am Meisten raus gegebenen, es ist für 2018/2019 noch die Kfw 30 in Arbeit. Das Einzige was da gemacht werden muss man muss bestimmte Energieeffizient werte erreichen.

 

Die Frage ist, wieviel das wirklich bringt. Meine Eltern haben z.B. ein stinknormales Haus, etwa 20 Jahre alt, keinerlei Energie-Schnickschnack, normale Gastherme als Heizung. Abschlagszahlung 70€ im Monat und die kommt auch so auf's Jahr hin. Da ist das Einsparpotenzial relativ überschaubar.

 

Ich eh mal davon aus das die wenigsten Leute eine Immobilie aus dem Grund kaufen das Sie finanziele Vorteile haben wollen.

Wenn du eine Familie hast (vorzugsweise 2 Kinder) brauchst du schonmal 3 Zimmer (Wohnzimmer + 2 Schlafzimmer) Nimm dann noch ein Arbeits/Gäste/Spielezimmer hinzu und du bist bei 4-5 Zimmern.

Dafür kannst dir ne Wohnung mieten und jeden Monat 1200€ + Miete verbrennen. Oder du kaufst ein Haus. Da haben alle Platz. Du hast eventuell noch nen Garten, Balkon, Terasse. Du hast dein eigews Reich wo du machen kannst was du willst. Wenn du 30 Jahre Miete zahlst hast du nix. Wenn du 30 Jahre Kredit zahlst, must du DANACH keine Miete mehr zahlen UND du hast eine Wertvolle Imobilie die du im hohen Alter vielleicht veräußern kannst um deine Rente so richtig in Saus und Braus zu genießen. Oder du vererbst es an deine Kinder weiter damit die es im Leben einfacher haben.

 

Übrigens noch ein juristischer Tipp für diejenigen, die ein Haus bauen wollen: Schließt rechtzeitig eine Rechtsschutzversicherung ab, die diesen Bereich abdeckt.

Denn gerade beim Neubau (bzw. auch der umfassenden Sanierung eines Altbaus) kann es zu zahlreichen Problemen kommen. Unerwartete Nachträge, Verzögerungen im Bauablauf, mangelhafte Leistungen, Stilltstandskosten, etc. Darüber hinaus sind eine Vielzahl von verschiedenen Personen und Unternehmen an so einem Bauvorhaben beteiligt.

Hierdurch können nicht nur erhebliche Mehrkosten (die mit eingeplant werden müssen) anfallen, sondern auch langwierige und teure Rechtsstreitigkeiten und gegebenfalls Prozesse entstehen. Und wenn dann (zusätzlich zu den Mehrkosten) nochmal 5-stellige Kosten für u.a. Anwälte, Gutachter und Gerichtskosten anfallen, kann das schnell problematisch werden. Denn diese Kosten muss man als Bauherr erstmal vorstrecken und im schlimmsten Fall bleibt man auf diesen bzw. einem Teil hiervon sitzen.

 

Das sollte immer die grundsätzliche Idee dahinter sein, ja. Bei vielen scheitert es aber oft am Eigenkapital.

Meine Frau und ich haben das auch so gemacht. Immobilie gekauft, abgezahlt und nun zahlen wir irgendwas um die 400-450 Euro (BK+Strom+Gas) monatlich und das unser restliches Leben lang.

 

+++ So sehe ich das auch

 

Jo, an sich macht der Kauf schon Sinn. Miete ist da irgendwie rausgeschmissenes Geld auf gewisse Weise. Ich hoffe ja doch ein wenig darauf, dass die Blase in den nächsten Jahren mal platzt. Dann würde ich mir auch eher was kaufen.

 

wenn man mal ehrlich rechnet, was 25-30 Jahre Zinszahlung kosten.. und selbst bei 4% Tilgung (was viele schon nicht packen) ist das ein realistischer Zeithorizont


Von Dingen wie Klumpenrisiko und Portfoliostreuung fange ich da gar nicht erst an. Privat-Kauf wird (leider?) viel zu selten als rentierliches Investment gesehen, sondern mit emotionalen Stichpunkten schön"gerechnet".