Der allgemeine Immobilienbau und -kauf Thread

Mit der Begründung könnte ich auch einmalig ne Bank überfallen

 

Nächste Woche kommt endlich der Kaufvorvertrag für mein "Häuschen" im Grünen. Nach langem Ringen konnte ich mich endlich mit dem jetzigen Besitzer einigen. Ich bin seit Juni 2019 dahinter.

 

Inwiefern Vorvertrag?

 

In Luxemburg sind Vorkaufverträge beim Häuserkauf üblich.In einem Vorvertrag verpflichten sich sowohl Käufer als auch Verkäufer zum späteren Abschluss eines Hauptvertrags. Der Vorvertrag gibt dem potenziellen Käufer die Sicherheit, ein Objekt zu vereinbarten Konditionen erwerben zu können. Für den Verkäufer bietet der Vertrag dagegen die Sicherheit, dass er sein Objekt auch tatsächlich an einen bestimmten Käufer abtreten kann. Ein Vorvertrag stellt eine tatsächliche rechtliche Verpflichtung dar und ist somit deutlich mehr als eine bloße Willenserklärung.

Ein solcher Vorvertrag kann an gewisse Bedingungen geknüpft werden. So können Käufer und Verkäufer beispielsweise vereinbaren, dass eine Immobilie dann vom Käufer erworben werden muss, wenn das Finanzierungsmodell mit der Bank auch hundertprozentig steht. Ausserdem enthalten sie unter anderem eine Strafklausel zur Zahlung von 10% des Kaufpreises, wenn eine der beiden Parteien aus dem Vertrag aussteigen will.

 

Interessant, dass sowas auch beim Häuslekauf genutzt wird. Wir machen manchmal ähnliches bei größeren Losen.. nennt sich dann Heads of Term oder Exklusvität. Ist aber idR nicht das Papier wert auf dem es steht (wenn es hart auf hart kommt), da in D nur notarielle Kaufverträge gültig sind. Im Zweifelsfall heißt es dann „140k DD-Kosten? Ups “




Wird das bei euch beurkundet oder schuldrechtlich vereinbart?

 

Nachdem der Verkäufer das Geld erhalten hat, wird ein Hauptkaufvertrag von einem Notar beurkundet und der Verkauf ist abgeschlossen. Beim Unterzeichnen des Vorvertrags muss kein Notar zugegen sein, auch nicht um dem diesen rechtlich gültig zu machen.

Bei den Immobilienpreisen in Luxemburg macht das wohl Sinn. Es handelt sich um Gebäulichkeiten von 1200m2 auf einem Grundstück von 2,5 Hektar.

 

Oderien von diesen Wohnungen die als Ferienwohnungen genutzt werden . Einigen Eigentümern wird das Wasser coronabedingt schon bis zum Hals stehen .

 

So weit ich weiß, ist das überhaupt nicht sonderlich kompliziert. Da gibt‘s ganz klare Regeln und Fristen, wenn ein Eigentümer eine vermietete Immobilie verkauft und der neue Besitzer dort später, dem Eigenbedarf entsprechend, einziehen möchte.
Soweit ich es im Kopf habe gilt:
- Kündigungsfrist 3 Monate, wenn Mieter <5 Jahre die Wohnung bewohnt
- 6 Monate bei >5 bis <8 Jahren und
- 9 Monate >8 Jahre.
(Vorsichtig bei Mietverträgen vor 2001 -> da gelten manches Mal entsprechend deutliche längere Fristen, wenn sie im Mietvertragen stehen!)

Dass sich immer jmd. Quer stellen kann, und dann nicht auszieht, ist kalkuliertes Risiko. Dann darf man gerne noch 6 bis 12 Monate addieren, bis das Gericht entschieden hat - bei erfolgreicher Klage, trägt der Mieter die Kosten (so er denn kann).

Vorsichtig muss man sein, wenn eine Wohnung erst bei Verkauf umgewandelt wird - sprich in einem Mehrfamilienhaus, welches vorher einem Eigentümer gehört, auf einmal alle Wohnungen einzeln veräußert werden sollen. Dann kann die Sperrfrist min 3, manches Mal auch bis zu 10 Jahre betragen, je nach Bundesland.
Bei Zweifamilienhäusern, bei der man schon selber eine Wohnung bewohnt, geht das alles übrigens viel unkomplizierter. Da beträgt die Kündungsfrist immer 6 bis Max. 12 Monate - wieder dem alter des Mietvertrages entsprechend.

 

Wenn wir es schon davon haben

https://www.youtube.com/watch?v=inLWjmWV9HA

5 Eigenbedarfe in 13 Monaten

 

Kann man Eigenbedarf nicht auch für Verwandte ersten Grades anmelden?

 

Doch.. kann man afaik schon. Aber man muss sich halt auch „entscheiden können“

 

Eilt es denn? Ansonsten ne Wohnung kaufen wo schon ne Oma 90+ wohnt und drauf spekulieren das sie nicht 120 wird.

Ich weiß allerdings nicht wie das ist wenn die stirbt und der Erbe alles annimmt auch den bestehenden Mietvertrag und kündigt den nicht. Man hat dann ja praktisch nen neuen Mieter den man nicht kennt zu alten Konditionen.

Kennt da wer ne Rechtsprechung?

 

Ich sehe momentan viele die noch renovierungsbedürftige Wohnungen als Altersvorsorge kaufen. Die Käufer sind selber erst Ende 20 Mitte 30. Einer wollte mehrere Wohnungen kaufen und zur Rente nach Afrika auswandern um dort Leuten zu helfen.

 

Wer das Erbe übernimmt, übernimmt auch alle Rechten und Pflichten des Mietvertrags.

 

Ich würde dir dringend davon abraten. In Berlin gilt ganz allgemein eine dreijährige Sperrfrist, und wenn ich mich richtig erinnere, gilt in bestimmten Bezirken sogar eine fünfjährige. Danach kommt eine Kündigung mit normaler Kündigungsfrist, und wenn's schief läuft, dann geht der Mieter nur nach einer Räumungsklage mitsamt einer erzwungenen Räumung. Wie die anderen hier schon gesagt haben, dauert das lange und kostet zusätzlich Geld, und mit einigen hundert Euro ist es nicht getan: als Vermieter musst du alle Kosten vorstrecken, und um das Geld vom (ehemaligen) Mieter zurückzubekommen, musst du im Zweifelsfall ein zweites Mal vor Gericht ziehen und einen Titel erwirken. Meistens aber bleibt der Vermieter auf den Kosten sitzen.

Als Faustformel: einen Mieter aus einer gekauften Eigentumswohnung herauszubekommen kostet im Zweifelsfall 5 Jahre und 10.000 Euro.

Es hat einen Grund, warum vermietete Wohnungen so günstig sind.


Und wenn es ganz schlimm kommt, hat der Mieter auch noch ein Vorkaufsrecht. Man handelt mit dem Besitzer einen Kaufvertrag und -betrag aus, und dann springt der Mieter ein und kauft die Wohnung zum Preis, den ihr vereinbart habt.

 

Das ist ja klar, bloß dann kannste dich ja mit dem Erben um den Eigenbedarf kloppen. Wäre es nicht sinnvoller das der Vertrag mit dem Tod endet und man den Angehörigen natürlich Zeit lässt die Wohnung zu räumen? Praktisch wie im Altersheim.

 

Sollte die Omi dort allein gewohnt haben, hat der Vermieter ein Recht zur außerordentlichen Kündigung gegenüber den Erben, § 564 BGB:

 

a) das ist zwar eine außerordentliche, aber keine fristlose Kündigung
b) die Entscheidung liegt beim Erben, erst wenn der sagt "ich will nicht", dann kann der Vermieter kündigen. Übernimmt der Erbe den Mietvertrag, hat der Vermieter kein außerordentliches Kündigungsrecht mehr, es sei denn, er kann schwerwiegende Gründe vorbringen. Das ist in der aktuellen Rechtslage für den Vermieter praktisch unmöglich.

 

a) Hat hier irgendjemand von einer fristlosen Kündigung gesprochen?

b) Das gilt nur, wenn der Erbe oder eine andere in § 563 oder § 563a BGB genannte Person mit dem verstorbenen Mieter gemeinsam in der Wohnung gelebt hat. Was du sagst, hat wohl noch vor der Mietrechtsreform 2001 seine Gültigkeit gehabt.

 

Bei uns ist jetzt auch (erstmal) alles in trockenen Tüchern. Kredit-Vertrag, wenn auch nur das zweitbeste-Angebot, ist durch, ebenso der Notartermin. Bin gespannt, wie der Bau jetzt so verläuft. Wir haben eigentlich ein sehr gutes Gefühl, da wir als Kontakt direkt den Architekten haben, der auch zugleich Quasi-Bauleiter ist.

Der Kran steht immerhin schon

 

Solarthermie wurde erfolgt und ohne größere Probleme installiert (eine Solarleitung war bereits vom Hersteller undicht geliefert worden und es musste somit ein Teil der Leitung erneuert werden - geht zu Lasten des Herstellers).
Jetzt neues Bad/WC in einer Mietwohnung und Erneuerung der Hausleitungen, sodass man alle anderen Wohnung bequem anschließen kann, sollte da etwas kaputt gehen oder saniert werden - schön viel Dreck -,,. ! Der Handwerker wusste am Montag nicht, was er machen sollte. Gestern großes Gespräch mit dem Geschäftsführer und dem Vorarbeiter der Installateurfirma geführt - ein bißchen in der Wunde gebohrt, dass der Vorarbeiter nicht instruiert wurde -, jetzt ist hoffentlich alles geritzt.

 

Na, dann lies mal §564 richtig.

Wer das Erbe übernimmt, übernimmt auch den Mietvertrag, und "außerordentliche Kündigung" heißt effektiv, dass die Erben jetzt genau so kündigen können wie bisher. Der Vermieter kann in der Praxis gerne versuchen, das Kündigungsrecht nach §563 und §564 für sich durchzusetzen, hat aber keine Chance, wenn die Erben den Vertrag weiter laufen lassen wollen.

Mit anderen Worten: Beim Tod des Mieters ist der Vermieter genau so angeschissen wie allgemein sonst auch. Er darf die Wohnung nicht leerräumen, er bleibt im Zweifelsfall auf seinen Kosten sitzen, er muss einen neuen Mieter akzeptieren, es sei denn, er kann nachweisen, dass ein Mietverhältnis nicht zumutbar ist.
Nach deutschen Gerichten ist übrigens ein Mietverhältnis mit einem Erben auch dann noch zumutbar, wenn der neue Mieter dem Vermieter mit dem Baseballschläger in der Hand gedroht hat.

 

Der Erbe übernimmt den Mietvertrag, dieser kann allerdings durch den Vermieter außerordentlich gekündigt werden, sofern niemand nach § 563 BGB ins Mietverhältnis eintritt oder § 563a BGB fortgesetzt wird - und zwar ohne berechtigtes Interesse. Dass ein berechtiges Interesse erforderlich ist, galt noch vor der Mietrechtsreform 2001, siehe BGHZ 135, 86 (aus dem Jahr 1997):

Das erschien dem Gesetzgeber nicht mehr sachgerecht, da Erben, die nicht in der Wohnung lebten, als wenig schutzwürdig angesehen wurden. Siehe dazu die Bundestagsdrucksache 14/4553, Seite 38:

Siehe dazu auch Looschelders, Schuldrecht Besonderer Teil, 20. Aufl., § 23, Rn. 19 f.:

 

An dem Punkt allein kann ich dir das Problem zeigen. Ja, das SOLL möglich sein, man MÖCHTE, dass das gerne so ist. Aber es ist in der Realität nicht so, es wird oft genug anders entschieden, auch nach 2001.

 

Da steht "soll", weil es Gesetzgebungsmaterialien sind und einen Blick in die Zukunft darstellt. Daher habe ich ja noch aus einem Lehrbuch zitiert, das die aktuelle Rechtslage darstellt.

Sollte es in der Praxis dennoch Urteile geben, die dem zuwiderlaufen (und damit meine ich nicht irgendwelche krasse Ausnahmen, dass der Erbe gerade zufällig sowieso obdachlos ist), hast du dafür doch bestimmt entsprechende Urteile bzw. Quellen.

@endmaster kann doch bestimmt eine Zweitmeinung beisteuern.

PS: Nochmal eine Quelle:

(Lützenkirchen in: Erman, BGB, 15. Aufl. 2017, § 564 BGB, Rn. 12)

Mehr kann ich auch nicht tun, um dich vom Gegenteil zu überzeugen

 

Keine, die dich überzeugen werden. Die Betroffenen werden sicher die AZ nicht rausrücken, nur damit ich sie ins Internet setze.

OK, bitte sehr. Als Vermieter gehe ich trotzdem davon aus, dass ich im Zweifelsfall der Dumme und Zahlende bin.

 

Nicht jedes Urteil wird veröffentlicht - und wenn doch, dann ist es anonymisiert. Aber sollte das irgendein AG entschieden haben, dann unwahrscheinlich. Ist das aus deinem Bekanntenkreis? Ich habe dazu zwei Vermutungen:

Der Vermieter wollte nach § 564 IV BGB gegenüber einer Person kündigen, die bereits zuvor mit dem verstorbenen Mieter im Haushalt zusammengelebt hat bzw. zusammen mit diesem geführt hat: Dann hätte ein wichtiger Grund in der Person des eingetretenen Mieters vorliegen müssen, damit eine Kündigung möglich ist.

Oder der Vermieter wollte dem Erben kündigen, der nicht mit dem verstorbenen Mieter im Haushalt gelebt hat, hat dann aber die Frist versäumt. Dann wäre eine ordentliche Kündigung nur nach § 573 BGB möglich, die ein berechtigtes Interesse voraussetzt (zum Beispiel Eigenbedarf).

Anders ergibt es keinen Sinn und wenn ein Gericht doch so entschieden hätte, dann wäre das ein ziemlich guter Grund für eine Revision.

Na gut, das ist dann halt Stammtischniveau. Zugegeben, das Mietrecht ist sehr mieterfreundlich, aber in diesem Punkt hat die Mietrechtsreform zugunsten der Vermieter ausgeschlagen - richtigerweise, denn die Erben sind hier kaum schutzwürdig.

 

@Ulstermann ist Atheist, er glaubt nicht an die Mietrechtsreform von 2001 .

 

Solange er daran glaubt, dass die Haut ein Organ ist ...

 

Ihh, du Ketzer

 

Zu Letzterem:
Du bist aber erst einmal der „Dumme“ als Vermieter, wenn Du die vermeintlichen Erben nicht zum Räumen der Wohnung bewegen kannst. Dann darfst Du klagen, darfst Prozesskosten von 5-6k€ für den Räumungstitel veranschlagen, bekommst „Recht“ und bleibst am Ende auf den Prozesskosten sitzen, weil der Gegner die Kosten nicht tragen kann.
Recht haben/bekommen und hinten raus auch finanziell noch gut da stehen ist leider im Mietrecht aus Vermietersicht zweierlei!

 

Weil es vermutlich zu 95% ohne Probleme klappt

 

Weil der „Dumme“ immer derjenige ist, der gerade seine Geschichte erzählt

 

Also ich würde kein privater Vermieter mit nur 1-2 Wohnungen sein wollen. Das ist den Aufwand und Ärger imo einfach nicht wert. Zumal man mit anderen Geldanlagen viel einfacher und sicherer Renditen erwirtschaften kann.

Vermieten lohnt sich imo erst ab einer gewissen Anzahl von Wohnungen, wenn man u.a. die Verwaltung (und damit die regelmäßige Arbeit) an ein Unternehmen abgegeben und vorrübergehende Mietausfälle (z.B. aufgrund von zahlungsunfähigen Mietern) kompensieren kann. Oder natürlich für größere Wohnungsbaugesellschaften, die nochmal ganz andere Skalierungeffekt haben (und z.B. auch fest mit Kanzlein zusammenarbeiten, die bei problematischen Mietern tätig werden können).

 

Warum nicht verkaufen?
a) die Mehrzahl der Häuser (unter anderem meines) steht in Regionen, in denen man die Häuser nicht oder nur zu schlechten Preisen loswird. Der bundesweite Wohnraummangel ist ein Märchen - Wohnraummangel gibt es in den Ballungsgebieten, aber drei Viertel der Republik sind keine Ballungsgebiete.
b) wenn man verkauft, muss man das Geld anschließend irgendwie steuerlich sinnvoll verwenden - sonst geht gleich erstmal die Hälfte als Steuer an den Staat.
c) vermietete Häuser bringen noch weniger - Mieter gelten beim Hauskauf allgemein als Ballast.
d) leer stehen lassen war bis vor ca. ~10 Jahren die bessere Variante, inzwischen fangen die Finanzämter nach kurzer Zeit an, dem Vermieter zu unterstellen, er würde die Wohnungen absichtlich leer stehen lassen und reduzieren (drastisch) die Absetzungen von den Steuern.

Verkaufen würde mich auf einen Schlag um 150.000, vielleicht auch um 200.000 Euro ärmer machen.

Warum macht man es? Weil es von all den beschissenen Möglichkeiten, die man mit einem Haus hat, in dem man nicht selbst wohnt, die ist, bei der man wenigstens noch die Chance hat, dass halbwegs etwas dabei rumkommt.
Und rentieren? Wie @Xaviar schon sagt: wenn es nur um die Rendite geht, hat man zig bessere Möglichkeiten mit weniger Ärger.

 

Bei allem Ärger bieten Immobilien halt einen gewissen Werterhalt. Mir war das trotzdem zu viel Stress und Unsicherheit. Grade wenn was kaputt geht ist die Rendite auch erstmal futsch. Ich investiere daher lieber in Gewerbeobjekte.

Bei der Vermietung einer Wohnung ist es ein Glücksspiel.

 

Ich überlege auch in Gewebeobjekte zu investieren und mir einen Teppich zu kaufen .

 

Es ist vor allem ein einziger, riesiger Klumpen, den man sich odt auch noch geliehen hat. Wer würde schon eine Aktie mit 300k Kredit kaufen?

 

Allerdings schwanken Immobilien in aller Regel nicht so sehr im Wert und Totalverluste sind auch eher selten.