Der allgemeine Immobilienbau und -kauf Thread

Jetzt mal provokant gefragt: Sollte ein Verbrauchsgegenstand wie ein Haus überhaupt im Wert steigen und Gewinn abwerfen? Ist die Möglichkeit, eine Immobilie im Notfall selbst nutzen zu können und damit den Geldwert erhalten zu können nicht schon Anreiz genug? Macht es gesellschaftlich wirklich Sinn, aus Wohnraum ein Investitionsvehikel zu machen?

Und nun zurück zur Realität: Ich tu mir sehr schwer, Mitleid mit vielen Vermietern in ländlichen Gegenden zu haben. Wohnungen gehen hier immer noch weg wie warme Semmeln, weil sich Jungfamilien aufgrund der stagnierenden Reallöhne seltener ein EFH leisten können. Wer in solche Immobilien investiert, der füllt eine Lücke aus und verdient damit Geld. Alternativ bauen junge Familien doch neu (für den Eigenbedarf) oder übernehmen das Haus der Eltern.

Die restlichen zum Verkauf verfügbaren Häuser sind sehr häufig geerbt. Dann wird vielerorts gleich gar nichts investiert und man wundert sich, warum junge Familien lieber in moderne Wohnungen ziehen, die nur die Hälfte kosten. Ja, so ein altes Gebäude herzurichten bedeutet dann in vielen Fällen einen immensen Aufwand - falls man eh schon im Stadtjob ausgelastet ist und eigentlich keinen Bock auf sowas hat, dann ist so ein Erbe in der Provinz mehr Fluch als Segen.

Ehrlicherweise ist das aber auch Jammern auf extrem hohem Niveau: so ein Haus hat immer noch einen leistungslosen Gegenwert von ein paar Jahresgehältern. Im schlimmsten Fall verkauft man für 30k€ und ist die Sorgen los. Papis Plan vom einfachen Zusatzeinkommen durch Vermietung geht sich dann natürlich nicht mehr aus (da müsste man schon in der Stadt erben), aber es handelt sich immer noch um ein sehr privilegiertes "Problem".

 

Ein Immobilie, die man selber verwaltet ist alles andere als ein „leistungsloser“ Gegenwert! Da verkennst Du die Realität. Ein Mehrfamilienhaus kannst Du nicht allein bewohnen und wenn du investierst, hast Du für Dich erst einmal keinen zu erhaltenen Geldwert nur für dich „Alleine“, sondern eine Umwandlung von Kapital, welches dann nicht einmal mehr beweglich ist. Und ich denke, dass Du, ohne Dir zu Nahe treten zu wollen, den Wohnungsmarkt in Deutschland bzw. In speziellen Regionen nicht so gut kennst, wie Du oben beschreibst.
Natürlich ist man als Hausbesitzer „privilegiert“ - wie jeder Person, die Kapital, in welcher Form auch immer besitzt -, aber als Renditeobjekt gibt es so viele andere, bequemere Geldanlagen, die tatsächlich „leistungslos“ sind - Aktien z.B.. Die ersten Jahrzehnte hat das Haus auch gar keine Rendite abgeworfen, weil die Vorgängergeneration eine Bruchbude geerbt hat und mit mehreren Hunderttausend Euro eine schrittweise Grundsanierung durchführen musste. Da ich leider keine genauen Zahlen habe, kann ich nicht sagen, ob in der gesamten Zeit, die das Haus besteht, eine Rendite erfolgt ist. Ich kann nur für die letzten Jahre sprechen und da ist teilweise etwas übrig geblieben. Die 1-1,5 % sind auch nur eine Schätzung - vllt ist es auch weniger, mehr aber sicherlich nicht. Aktuell sind wieder 3 Jahresgesamtmieten durch Investionen/Modernisierungen/Reparaturen futsch. Amortisieren werden sich diese erst nach 15-20 Jahren, wenn nichts schief läuft.
Ja, eine Immobilie ist ein Gebrauchsgegenstand, aber einer, dessen Lebenserwartung bei 100 Jahren und darüber liegt. Und wer sich so etwas ans Bein bindet, der möchte durch seine Instandhaltungen die Gewissheit haben, dass er am Ende nicht mit einem Stück abgeschriebenem Beton/Holz dasteht, was er auch noch auf eigene Kosten abreißen darf, sondern vllt auch etwas bei rumgekommen ist. Da vertrete ich durchaus einen kapitalistischen Ansatz. Und ich finde es gerechtfertigt, dass derjenige, der Eigentum mit all seinen Risiken und der entsprechenden Verantwortung besitzt, zumindest einen ganz kleinen Vorteil daraus schlagen darf. Und ich glaube, dass die meisten privaten Vermieter das so sehen.

 

Mein Vater hat drei Wohnungen in Top-Lage geerbt und er meint mit anderen Anlagenformen würde er nicht so viel Geld verdienen. Mein Vermieter hat meine kleine Wohnung auch geerbt hat die natürlich auch unrenoviert vermietet, weigert sich Reparaturen durchzuführen und bekommt halt jeden Monat die Miete. Er beklagt sich zwar über den ganzen Papierkram verkauft die Wohnung aber auch nicht.

 

Ich hab das Wichtige mal markiert.

 

Sowas ist auch oft ein Generationenprojekt. Wenn ich jetzt Reichtum aufbaue, dann ja nicht nur für mich, sondern auch für meine Kinder. Da sind Immobilien prinzipiell schon geeignet Werte in die nächste - oder übernächste- Generation zu übertragen.

 

Das "leistungslos" bezieht sich hier explizit auf den Verkaufswert ohne irgendeine Renovierung/Vermietungstätigkeit. Natürlich tut es in der Seele weh, Vatis über Jahrzehnte abbezahltes Haus für 30k€ zu verscherbeln - aber das wäre wie gesagt ein ordentlicher Batzen Geld ohne viel großes eigenes Zutun. Ich habe oft das Gefühl, dieses entscheidende Detail wird von vielen Vermietern vergessen, wenn es mal nicht so läuft wie gewünscht.

Und dann bleibt natürlich noch die Frage, welchen Zweck die privaten Vermieter wirklich erfüllen. Das "Geschäftsmodell" ein Haus in der Provinz erben und dann ohne Renovierung eine hohe Rendite zu erwarten ist schlecht.... vielleicht gilt das aber auch für das "Geschäftsmodell" Haus in der Provinz erben + renovieren. Ich sehe auf den ersten Blick nämlich nicht, warum sich eine junge Familie auf dem Land für so ein Mieterdasein entscheiden würde. Dann lieber die günstigere Wohnung mieten und später selbst für 1,3% Zinsen bauen (und sich die Rendite des Vermieters + den ganzen Koordinationsstress mit einer weiteren Partei sparen). In der Stadt sieht es natürlich anders aus, weil da oft wirklich nur auf Zeit gewohnt wird und Mietwohnungen hier einen konkreten Zweck erfüllen.

Ich weiß jetzt selber nicht so ganz, worauf ich hinauswill ... aber ich denke es ist folgendes: Im Bereich Immobilien überschätzen die Etablierten ihre Wichtigkeit meiner Meinung nach enorm. Der Großteil der Wertschöpfung geschieht nicht durch die Tätigkeit des Bauens/Vermietens, sondern durch die Lage, Infrastruktur & Umgebung. Die Tätigkeit des Vermieters selbst kann fast jeder übernehmen (man braucht im Grunde nur Geld) und es ist wahnsinnig schwierig, sich mit diesem "Geschäftsmodell" von der Konkurrenz abzuheben. Wenn da nicht viel Glück wie z.B. der Zuzug in die Städte oder ein wirklicher Business Plan wie bei einer Firma mit Skaleneffekten im Spiel ist, dann gibt es eigentlich keinen gewichtigen Grund, warum man als einzelner Privatvermieter großartig Gewinn mit einem langsam verwitternden Betonklotz machen sollte - besonders auf dem Land. Das Teil ist im besten Fall wertstabil (nach oben wie nach unten) und bietet ein paar Jahrzehnte Wohnraum.

Die Erwartungshaltung ist in der Realität natürlich eine ganz andere - und ich glaube leider auch, dass da gesellschaftlich gehörig nachgeholfen wird, um diese selbsterfüllende Prophezeihung vom Betongold wahr werden zu lassen. Stichwort NIMBYs, selbst am Land ist Baugrund für junge Leute erstaunlich rar, was in den vorherigen Generationen noch nicht der Fall war.

 

Theoretisch schon, in der Praxis besteht aber bei einem Haus nach 30-40 Jahren ein erheblicher Renovierungs- und Sanierungsbedarf. Das gilt umso mehr, wenn die Eltern/Großeltern von denen man das Haus geerbt bzw. überschrieben bekommen hat schon seit längerem keine entsprechenden Arbeiten mehr durchgeführt haben (z.B. aus gesundheitlichen oder finanziellen Gründen).
Da können dann (je nach Zustand der Immobilie) schonmal Kosten im 5 bis 6-stelligen Bereich anfallen.

 

Jup. In das riesige Haus meiner Eltern (war vor 30 Jahren mit einem einzigen Gehalt bezahlbar) müsste man erstmal eine hohe fünf- bis niedrige sechsstellige Summe investieren. Hinzu kommt das Teilen mit weiteren Geschwistern. Außer verkaufen würde da eigentlich wenig Sinn ergeben. Zum Glück sind sie noch fit.

 

Das ist bei meinen Eltern auch so. Deren Haus (Stadt, Ruhrgebiet, drei Stockwerke und drei Parteien) ist etwas über 100 Jahre alt. Das letzte Mal grundlegend saniert oder modernisiert wurde vor Jahrzehnten. Bis auf die Ausnahme der Mietwohnung im 1. OG.

Das Haus wird zwar regelmäßig renoviert und auch gewartet, aber ich bin trotzdem felsenfest überzeugt, dass das Haus problemlos hohe fünfstellige Beträge oder mehr fressen würde, wollte man dieses auf den modernen Stand bringen wollen. das ist schon nicht ohne.

Denn trotz aller Investitionen sind die Mauern immer noch nicht modern gedämmt, es ist keine Solaranlage auf dem Dach, keine Klimaanlage verbaut, kein modernes und altengerechtes Treppenhaus, keine (flächendeckende) Fußbodenheizung und keine dreifachverglasten Fenster. Alles Dinge, die man bei einem Neubau z. B. Erwarten würde. da ist also noch Luft nach oben.

allerdings ist gerade so eine Immobilie das Paradebeispiel dafür, dass letztlich der Wille des Vermieters entscheidend ist. Wenn meine Eltern wollten, sähe die Bude heute wesentlich schlimmer aus und sie könnten trotzdem dieselbe Miete nehmen. Die Wohnung im 1. OG hätten sie wesentlich weniger umfänglich modernisieren können uns hätten trotzdem einen Mieter gefunden. Oder alternativ wesentlich mehr Miete nehmen können.

da spielte ein gewisser sozialer/menschlicher Faktor mit und längst nicht nur das blanke finanzielle Kalkül. Das kenne ich von so einigen Vermietern durchaus anders, die am liebsten gar keinen Cent in die Hand nehmen und teilweise sogar Arbeiten auf die Mieter abwälzen.

 

Kleiner Hinweis am Rande falls jemand renovieren will: Fenster und Dämmung sollten immer ähnlich gut/schlecht sein, sonst gibt es kondensationsfeuchte und Schimmel.

 

Die Mär vom Betongold wird halt einfach nicht kritisch hinterfragt. 100 Jahre Lebensdauer gibt es nur, wenn man während dieser Zeit nochmal 2x den inflationsbereinigten Kaufpreis reinsteckt - und selbst dann kann die Immobilie wahrscheinlich nicht mit einem Neubau mithalten. Häufig wird das durch die im Wert steigende Lage ausgeglichen (genau für die wertvolle Infrastruktur um das Haus herum zahlt man als Besitzer auch die ganzen Steuern)... aber ein Betonklotz selber ist in einem funktionierenden Marktsystem halt echt nur ein langsam verfallender Verbrauchsgegenstand.

 

Ich verstehe deine Punkte sehr gut und ich hatte auch nie den Anspruch, mit unserem Haus (mittlerweile in der 3 (4.). Generation) großartig Geld zu verdienen, sondern es als soliden Wertgegenstand zu betrachten.
ABER: wenn es so, wie es aktuell ist, in einer Großstadt stünde, würde ich den mindestens doppelten, eher dreifachen Mietpreis/m2 nehmen können und ich/wir hätten noch deutlich weniger in das Haus investieren müssen, da wir es sowieso vermietet bekommen hätten. Das sind Dinge, die mich als privater Vermieter ärgern. Nicht, weil ich die große Kohle scheffeln möchte, sondern weil das Vermieten und Verkaufen in größeren Städten viel einfacher ist und dort die Vermieter, meist die Firmen, tun und lassen können, was sie wollen. Darunter leidet man als Privater auf dem Land gehörig. Naja, lange Rede kurzer Sinn. Solange die Vorgängergeneration noch fit ist, und dass hoffe ich, wird noch 15-20 Jahre so bleiben, wird das Haus weiter vermietet und nicht verkauft. Dann hat es auch die 100 Jahre deutlich überschritten.
(P.S.: energetisch ist es mittlerweile sogar fast so gut, wie ein KFW 55 Neubau - besser wird es nun sicherlich nicht mehr ohne, dass man nochmals 120-150k€ in die Hand nehmen müsste).

 

Ich glaube, dass der Vermieterfrust abseits der Großtadt vor allem an dem "Geschäftsmodell" wie oben beschrieben liegt. Selbst wenn da ehrlicher Aufwand reinfließt, schafft man mit sowas häufig keinen echten Mehrwert (bzw. nicht genug, um die Rendite zu rechtfertigen).

In der Kärntner Provinz stehen z.B. 3 Häuser meiner Vorfahren direkt nebeneinander (leerstehende Bauernhausruine aus dem 19. Jhdt., 3-stöckiges Nachkriegsmonstrum und halbwegs moderner Holzbau aus den 90ern) und ich würde wohl keines davon haben wollen - vielleicht nur letzteres, um es günstig zu verscherbeln. Aber alle 3 Häuser haben ihren Zweck im Grunde bereits erfüllt und waren mehrere Jahrzehnte bewohnt. Imho reicht das schon, um es als Erfolg zu verbuchen. Für eine Gesellschaft ist es ohnehin besser, wenn die nachfolgenden Generationen arbeiten statt ein Rentierdasein zu führen.

Umgekehrt sollte man bei den Profiteuren in den Städten ruhig mehr zulangen - der Wertanstieg kommt mit Blick auf die Provinz nicht allein durch die Vermietertätigkeit selbst, sondern durch das Umfeld zustande. Und dafür sind vor allem die Stadtplanung und die (arbeitenden) Menschen verantwortlich.

Und ganz allgemein: Ich halte das private Vermietertum auf Amateurebene für den gesellschaftlich völlig falschen Weg. Imho macht so eine Tätigkeit erst ab mehreren Wohnungen wirklich Sinn, denn dann kommen Skaleneffekte ins Spiel. Der Frust auf Mieter- und Vermieterseite rührt imho sehr oft daher. Lohnt sich das mit 1-2 Immobilien allein, dann liegt das möglicherweise an einem strukturellen Wohnungsmangel, unter dem vor allem Nichtbetuchte zu leiden haben. Private Wohnbaugesellschaften und vor allem staatlicher Wohnbau scheinen mir viel effizienter zu sein (im besten Fall wollen sie nicht mal eine Rendite für das Gut Wohnraum).

 

Ist es normal, dass man bei einer Immobilienfinanzierung ab Finanzierungszusage bis zum Tilgungsbeginn monatlich die Zinsen in Höhe der ersten Rate zahlen muss, obwohl man das Darlehen noch garnicht in Anspruch genommen hat? Habe hier den Vertrag, und dort ist das so beschrieben und im Tilgungsplan aufgeführt.

 

"Normalerweise" hast du eine kostenfreie Bereitstellungsphase, gerne sind das 12 Monate. Danach kostet es üblich 0,15% pro Monat für den nicht abgerufenen Darlehensbetrag.

Dass du sofort Zinsen ab Unterschrift zahlen musst, finde ich komisch. Zumindest wenn es sich um einen Neubau handeln würde. Wenn du etwas bestehendes kaufst könnte ich mir aber ein solches Konstrukt schon vorstellen, da du eigentlich relativ schnell nach Unterschrift den ganzen Kaufpreis überweisen müsstest.

 

Was @David schreibt. So war es bei uns auch.

 

Wer?

 

Der.

 

Es ist ein bestehendes Haus. Als Zahlungstermin steht schon von Anfang an der 30.10.2020 fest.
Finde ich auch komisch. Sind immerhin über 300€. Bereitstellungsfreie Zinszeit ist bis 12.11. angegeben. Ist die Sparkasse..

 

Schick mir mal die Adresse

 

Dann würde ich mal nachfragen. Hört sich schon komisch an ... in der "bereitstellungsfreien Zinszeit" sollte man keine Zinsen zahlen müssen, sonst wäre sie nicht das, was der Name sagt.

 

Also wenn ich dir ein "historisches Juwel, von dem man die gesamte Talsohle des idyllischen St. Margareten im Rosental überblickt" andrehen würde, dann wäre das nicht mal gelogen.*

*Ich hoffe, du stehst auf slowenisch-deutsche Gottesdienste, das ist nämlich so ziemlich das einzige Freizeitprogramm in dieser Region.

 

Wunderbar

Urlaubslandschaft:

 

Hoit de Pappn.Und ich wollte grad noch blöd schreiben:"Wenn die Immobilien in der Nähe von Ferlach liegen, bin ich dran interessiert."

 

Nein! Entwicklungshilfe!

 

Müsste vorher noch meinen Großonkel und/oder Onkel beseitigen. Je nach Preisgebot ist das aber kein Problem.

 

Was letzte Preis?

 

Ich sehe da immer nur upside

Bin ja schließlich optmist

Edit: heee... den Ort gibts ja wirklich Also.. wennst das loswerden willst, sag Bescheid. Und irgendwann wird über das PB wirklich mal ein Deal eingefädelt

 

Ich fang mal bei 80€ an

 

Damit liegst du derzeit knapp vor @Helli, dessen PM-Gebot einer romantischen Nacht unter den Sternen nicht ganz mithalten kann.

Möchte aber nochmal klarstellen, dass der Laden mir gar nicht gehört. Dickpics sind also weiterhin erwünscht, ernstgemeinte Anfragen aber nicht.

 

wollt ihr eure romandische Nacht nicht in nem schnieken Cabrio verbringen? Ich kenn da wen...


Verkauf mir die Hütten

 

Musst den Mod-Adonis schon selbst fragen, aufgrund seiner wohltrainierten Arme ist er der Alpha in den meisten Beziehungen.

Die willst du ohnehin nicht. Unweit hinterm Haus ist ein Quellgebiet und der korrupte Bürgermeister und seine Spetzis haben dort wegen des Vorwands eines Sturms alles niederholzt (man munkelt, um irgendeine Vereinshütte zum Saufen und andere Sachen hochzuziehen). Das sieht jetzt alles wie eine Mondlandschaft aus und die Dorfjugend nutzt den Bereich jetzt als Motocross-Übungsplatz. Genau mit solchen Leuten plagt man sich auf dem Kärntner Land herum.

 

Also, falls ihr mal ein Haus ausrauben wollt: einfach ein Umzugsunternehmen bestellen und selbstsicher vor der Tür stehen.

Ich überwache gerade den Auszug hier. Weder gehört mir das Haus noch hat jemand nach dem eigentlichen Eigentümer gefragt.. oder sonst einen Ausweis oder so

 

Naja du hattest offenbar einen Schlüssel.

 

Das funktioniert regelmäßig wenn man sich so manche Fernsehdoku ansieht. Man muss nur professionell und selbstsicher auftreten.

 

die Tür war offensichtlich offen.. mehr nicht. Hätte ich auch aufbrechen können

 

In den USA gab es seit Ewigkeiten Proteste von Indianern, die einen Schriftzug auf einem Denkmal diskriminierend fanden. Dann hat sich einer eine Warnweste und einen Film angezogen und hat den Schriftzug weggemeißelt. Hat keiner was gesagt.

 

Ich will ja auch nicht random irgendwelche Billigheimer looten, sondern ein vorab ausgesuchtes Ziel raiden

 

Ist bei Schlüsseldiensten ähnlich. Die öffnen auch häufig, ohne wirklich stichsicher die Authentizität verifiziert zu haben.