Der allgemeine Immobilienbau und -kauf Thread

Ich weiß nicht, ob du dich da auf Wohnungen oder Häuser beziehst. Eine Alternativanlage zu berechnen ist zwar in der Theorie richtig, das wird beim Studium auch immer so berechnet. In der Praxis sieht das aber anders aus. Der "normale" Bürger veranlagt seine Ersparnis nicht - insbesondere zum jetzigen Zeitpunkt. Ein Kredit, ob für Immobilien oder andere Dinge, bedeutet immer Zwangssparen. In der Praxis brauchst du aber nicht anfangen, die Differenz zwischen Kreditrate+BK und Miete+BK zu irgendeinem Zinssatz zu veranlagen.

Ich habe deswegen mal ein Praxisbeispiel der Wohnung meiner Frau genommen. Sie hat für ihre 73m²-Wohnung ca. 250.000 Euro (inkl. Tiefgaragenplatz und Anschaffungsnebenkosten) bezahlt und bekommt dafür 950 Euro Miete. Nachbarn von ihr verlangen sogar 1.000 Euro pro Monat, aber bleibe bei den "günstigeren" 950 Euro. Ich gehe bei der Berechnung mal von einem Haushalt aus, der die Wohnung ab einem Alter von 30 Jahren bewohnt (1x Miete, 1x Kauf). Gehe ich von 25 Jahren Finanzierungsdauer und einem Zinssatz von 4% p/a aus, komme ich auf eine Kreditrate von 1.056 Euro (bei 50k Eigenkapital bzw. 20% Eigenkapitalanteil). Die Nettomiete beläuft sich auf 725 Euro und die Betriebskosten liegen bei 225 Euro.

• Gesamtbelastung pro Monat bei Kauf: 1.281
• Gesamtbelastung pro Monat bei Miete: 950

Ich lasse bewusst mal alle Inflationsbetrachtungen außen vor.

Jemand, der nun bis zur Pensionierung (Annahme für Lebensalter = 65) mietet, zahlt in Summe 399.000 Euro
Der Käufer zahlt in Summe ca. 411.000 Euro. Dies auch nur, wenn er nicht vorzeitig tilgt und somit die Zinseffekte reduziert. In einem Alter von 65 besitzt der Käufer nun auch eine Immobilie und der Mieter genau nichts. Ich berechne hier keine Abschreibungseffekte und ignoriere auch die VPI-Steigerungen, die den Wert der Immobilie erhöhen würden. Von mir aus rechne ich es dennoch etwas runter und komme auf ca. 2.000 Euro pro m², also ca. 150.000 Euro Immobilienwert.

Wenn ich auf ein Lebensende von ca. 80 Jahren hinrechne, zahlte der Mieter 570.000 Euro an Miete und der Käufer hatte Kosten (25 Jahre lang Kredit, danach nur noch Betriebskosten) von ca. 452.000 Euro. Immobilienwert wird noch immer bei ca. 1.500 Euro pro m², also ca. 113.000 Euro liegen.
Sanierungen wird man in beiden Fällen haben, die erhöhen die Betriebskosten für den Mieter und gleichen sich aus. Einzig eigenverantwortliche Sanierungen kosten Geld, rechnen wir hier pro Jahrzehnt ca. 15.000 Euro, dann liegen diese Zahlungen bis zu einem Alter von 80 Jahren bei zusätzlichen 75.000 Euro.

• Gesamtbelastung bis zum Lebensende (Alter = 80) für Mieter: 570.000
• Gesamtbelastung für Käufer: 527.000

Den Immobilienwert darf man jetzt gerne noch dazu rechnen.

Es geht hier aber bitteschön um Wohnungen und nicht um Häuser. Natürlich muss man das nötige Eigenkapital erspart haben - logisch. Wer das nicht hat, wird sich kein Eigentum leisten können. Wer die zu zahlende Kreditrate nicht zahlen kann, wird sich auch kein Eigentum leisten können. Wer sein Vermögen tatsächlich zu guten Konditionen alternativ veranlagen kann und will, sollte das lieber tun (machen wie viel % der Gesellschaft?). Ich sehe aber kaum Leute in Wertpapiere investieren.

 

Dicke Füße? Wieso sollte man von der Fußbodenheizung weggehen?

Das ist keine Standardausrede. Ich kenne kein Unternehmen, welches Immobilien baut, die nach 25 Jahren eine sechsstelligen Betrag an Instandhaltung bedürfen.

Von welchen Renovierungen reden wir denn?

 

Also man sagt so nach 20-25 Jahren müssen die Fenster getauscht werden und nach 25 - 30 Jahren sollte das Dach überholt werden. Dazu dann noch die Heizung, neuer Anstrich vielleicht noch eine neue Küche da bist je nach Größe des Hauses schnell bei 80-90000 €.

 

am ehesten, dass viele Genossenschaften gar keine Anteile mehr ausgeben - hier in FFM z.B. sind einige seit Jahren geschlossen. Bauplatzmangel + Kapitalüberschuss

 

Eine neue Küche kannst du z.B. nicht rechnen, weil diese auch in einer Mietwohnung kosten verursacht. Für den Fenstertausch, Dachsanierungen usw. würden bei einer Mietwohnung die Betriebskosten angepasst (also erhöht).

Zudem habe ich mich bei meiner Argumentation auf Wohnungen beschränkt.

 

Ich kenne (aus beruflichen Gründen) einige Unternehmen, die Immobilien (mit) gebaut haben, die sogar schon direkt nach Fertigstellung der Instandhaltung bzw. Nachbesserung bedurft haben.

 

wieso kommt eigentlich jeder Thread über Immobilien innerhalb kürzester Zeit zum Glaubenskriegsplatz über "Miete vs. Eigentum"? Ich denke nicht, dass es @Shintaro - Steilenmein 's Ziel war, hier eine Grundsatzberatung zu erhalten.. oder?

 

Das hängt halt u.a. auch von der Art des Hauses sowie der zur damaligen Zeit üblichen Bauweise ab.
In den 80ern und frühen 90ern sind z.B. Flachdächer vielerorts groß in Mode gewesen. Die Flachdächer aus der damaligen Zeit sind aber nach ca. 20-25 Jahren in der Regel einfach abgenutzt/marode/undicht und müssen dann (z.T. sehr aufwendig) saniert bzw. durch "richtige" Dächer ersetzt werden. Da ist dann z.B. schonmal nichts mehr mit "man muss 30+ Jahre lang nichts machen".

Ein weiterer Faktor sind wie bereits erwähnt geänderte Bau- und Umweltvorschriften. Viele Dinge, die vor 20, 30 oder 40 Jahren dem damaligen Standard entsprochen haben, dürfen heutzutage so nicht mehr gebaut werden. Das treibt den Preis bei Renovierungen/Sanierungen nochmal in die Höhe. Zahlreiche Baustoffe aus früheren Zeiten (z.B. im Bereich der Dämmung) gelten heute übrigens als giftig bzw. Sondermüll und müssen bei Renovierungen z.B. entsprechend gesondert entfernt und entsorgt werden (was ebenfalls zusätzliche Kosten verursacht).

 

Was spielt das für eine Rolle? Die gleiche Immobilie, ob das nun ein Haus oder eine Wohnung ist macht doch nicht wirklich einen Unterschied.

Genau das ist ja das Problem, warum für viele der Kauf erstmal vorteilhaft ist. Man buttert das komplette Geld in eine Immobilie, quasi eine einzige Anlageform die auch noch eine im Durchschnitt relativ geringe Rendite hat. Zusätzlich ist die Anlageform mit Risiken verbunden, die man vorher nicht Einschätzen kann (Veränderungen des Wertes der Lage, Naturkatastrophen, oder auch Zugriff des Staates -> da der jeder Eigentümer im Grundbuch steht, kann der Staat da im Gegensatz zu anderen Vermögenswerten noch sehr gut zugreifen).
Gleichzeitig wird dann aber als Alternative angenommen, die Kohle zu 0,2% als Tagesgeld rumliegen zu lassen, bzw. man rechnet sogar mit höheren Ausgaben, da man es sich leisten kann. Das passt einfach nicht zusammen. Provokant gesprochen: Wer zu blöd ist vernünftig mit Geld umzugehen, für den ist der "Zwang" einer Immobilie natürlich vorteilhaft.


Zum deinem Beispiel:
Die Betriebskosten beim Eigentum sind in der Regel höher, da der Vermieter nicht alles umlegen kann und ein Teil irgendwo in der Miete steckt. Des heißt, du kannst eigentlich nicht für beide Szenarien mit dem gleichen Wert rechnen.
Du lässt außerdem komplett außer acht, was mit der Differenz zwischen Rate und Miete passiert, sowie mit den 50k Eigenkapital. Alleine letztere bringen bei einer vernünftigen langfristigen Anlage wohl locker 200€ im Monat.
Beides zusammen hat der Mieter schon mal jeden Monat sagen wir 600€ Vorteil. Selbst einfach aufaddiert sind das 300k Vermögen mit 65 Jahren, inkl. Zinseszinseffekt mal schlappe 720k. So schnell sieht die Welt anders aus.

Soll jetzt nicht heißen, dass in diesem Fall Mieten besser wäre, es soll nur zeigen, welch große Wirkung kleine Veränderungen der Annahmen haben können.

Noch eine Überlegung zum konkreten Beispiel, weil es ziemlich genau meiner Situation entspricht und ich zum gleichen Schluss komme: Jemand hat die 250k und steht vor der Wahl, die Wohnung zu Mieten oder zu kaufen. Das Kaufpreis-Miet-Verhältnis ist mit 29 schon relativ schlecht. Legt er die 250k mit einer Rendite von 5% an, was langfristig nach Steuern absolut realistisch ist, so hat er im Monat gut 300€ mehr, als er Miete zahlt. Er wohnt quasi umsonst, bekommt noch 300€ oben drauf und zahlt weniger der Kosten, die der Vermieter nicht umlegen kann. Außerdem ist er flexibler und kann die Kohle im Alter sogar verjubeln.
Auch hier gilt: Mir geht es darum, auch mal die andere Sicht zu zeigen, nicht darum, das eine oder andere schlecht zu machen. Aber so wie die meisten das Thema Immobilienerwerb angehen ist es einfach extrem kurz gedacht.


Das alles ist natürlich rein die finanzielle Sicht, die emotionale ("die eigenen vier Wände") kann man schlecht bewerten. Vor dem Hintergrund kann sich ein Eigenheim natürlich lohnen, selbst wenn es finanziell eine Fehlinvestition sein sollte.

 

Öffentliche Wohnbauträger, so zumindest meine Erfahrung mit denen, haben diese Probleme nicht. Ist übrigens einer der Gründe, warum ich mich zumindest bim Hausbau schwer tun würde, weil ich den "normalen" Bauunternehmen das nicht zutraue. Öffentliche Wohnbauträger haben übrigens in Österreich keine Gewinnerzielungsabsicht, wodurch die Wohnungspreise bei sehr guter Qualität nicht so riesig hoch sind.

Ich halte lediglich nichts davon zu sagen, dass der Kauf aus den Gründen XY total unsinnig wäre. Ich sage selbst aber auch, dass sich ein Kauf nur dann "lohnt", wenn gewisse Grundbedingungen erfüllt sind.
Aber diese Diskussion ist schon wichtig, wenn man sich für den Eigentumserwerb entscheiden zu gedenkt.

 

Ach, an sich ist es schon ganz interessant und außerdem hält es den Thread oben

Die wirklichen Fragen kommen ja noch in der Zukunft. Glaube ich zumindest

 

Bei einem Mietshaus wird in der Regel nicht eine Pauschalrücklage wie bei einer Hausverwaltung gebildet. Mietshäuser sind zudem in der Miete selbst sehr teuer. Deutlich teurer pro m² als Wohnungen.

Wir reden ja vom Kauf für Eigennutzung. Da spielt die Rendite keine Rolle. Wenn ich alle möglichen Risiken (Naturkatastrophen .. im Milliardstel-Bereich?) einkalkuliere, gehe ich aber auch keine Alternativveranlagungen an, wo ich mit 4% Rendite rechne. Also wenn du schon alle Risiken einem Kauf negativ anlastest, darfst du auch keine Veranlagungsrenditen einrechnen, sondern musst mit Totalverlust rechnen.
Ich habe dir versucht zu verdeutlichen, was mit dem "freien" Betrag in der Praxis wirklich passiert. Nur ein Bruchteil der Bevölkerung wird diesen tatsächlich in Wertpapieren anlegen. Da wird dann anstelle des Gebrauchtwagens ein Neuwagen verkauft und so das Geld "verbrannt". Dem Großteil der Bevölkerung dies aber vorzuwerfen, weil sie keine Wertpapierrenditen generieren, halte ich für komplett praxisfern. Für dich mag das funktionieren und rein rechnerisch macht das auch Sinn, da bist du aber einer von wenigen.

Wieso sollten die BK bei Eigentum höher sein? Es gibt ja eine BK-Vorschreibung durch die Hausverwaltung, welche an den Mieter weiterverrechnet wird. Wenn ich Eigentümer der Wohnung bin, bekomme ich exakt diese BK-Vorschreibung selbst.

Das habe ich ja bereits beschrieben. Meine Annahme ist, dass das überschüssige Geld ansonsten nicht veranlagt wird. So wie es in der Praxis üblich ist. Da wird einfach für den nächsten Urlaub, das nächste Auto oder sonstige Freizeitaktivitäten gespart.

Sicher nicht. Aber ich gebe dir gerne mein Geld, wenn du es realistisch nach Steuern für 5% veranlagst.

Das finde ich auch sehr positiv.

Für mich ist der Punkt vor allem jener, dass die meisten Menschen in Deutschland von einer relativ geringeren Pension leben müssen. So wirklich möchte man sich aber auch nicht einschränken, wenn es um den Wohnraum geht. Hier kommen die vergleichsweise geringen monatlichen Kosten beim Eigentumserwerb schon ganz gut.

 

Versuch das mal, dann hast du im nullkommanix den Mieterschutzbund am Hals. Ist die Küche eine EBK, die zur Wohnung gehört --> Erneuerung zahlt der Vermieter. Festertausch und Dachsanierung zahlt der Vermieter. Da kann man bestenfalls versuchen, die Kaltmiete zu erhöhen, auf Betriebskosten darf so etwas gar nicht umgelegt werden - weil es keine Betriebskosten sind

 

Aktienfond auf den MSCI World - kein Problem. Langfristig gesehen natürlich.

 

So etwas wie "öffentliche Wohnbauträger" gibt es in Deuschland in dieser Form nicht mehr.
Die Kommunen haben hier früher z.T. eigene Wohnungen gebaut und unterhalten, das ist aber in den letzten Jahren stark zurückgefahren worden. Viele Kommunen haben ihren Wohnungsbestand auch an private Investoren verkauft, um (kurzfristig) ihre kommunalen Finanzen aufzubessern. Das ist mit einer der Gründe, warum es in Deutschland an bezahlbarem Wohnraum mangelt.

Das einzige, halbwegs vergleichbare sind die diversen Wohnungsbaugenossenschaften, aber deren Gemeinnützigkeit basiert nur noch auf Selbstverpflichtungen bzw. historischen Gegebenheiten. Außerdem sind diese ein exklusiver (und geschlossener) Kreis, der nur den jeweiligen Mitgliedern offen steht.

Die in Österreich bis heute noch bestehende, gesetzliche Wohnungsgemeinnützigkeit für öffentliche Bauträger ist in Deutschland bereits Ende der 80er Jahre abgeschafft worden.

 

Weiß jemand, wie das mit Preisverhandlungen bei Bauträgern aussieht oder sind die Preise quasi fix? Oder ist das Standard, dass verhandelt wird?

 

Ein Affront gegen alle Milchmädchen.

 

:mally::mally::mally::mally::mally::mally::mally:
Das kommt darauf an, wie die Finanzierung geregelt ist. Meine Frau verrechnet die Sanierung über die Betriebskosten, ist über die Hausverwaltung so geregelt. Ansonsten erhöht man einfach die Miete.

Es gibt für die Zukunft einfach keine Garantie. Keine Ahnung, wie du mir erklären willst, warum, weil ein ETF in der Vergangenheit eine Performance von 5% hatte, er diese auch in der Zukunft bringt. Als Alternativrendite wird nicht mal in der Theorie ein Aktienfond genommen, sondern höchsten deutsche Staatsanleihen.

Gut zu wissen. Es gibt aber auch "normale" Wohnbauträger wie z.B. die Buwog (von der hatte ich meine 2. Wohnung gekauft), welche qualitativ hochwertig bauen - zumindest in Österreich. Grundsätzlich muss man sich halt informieren, ob der Bauherr eine gewisse Qualität verspricht oder eben nicht.

 

Sie spielt sogar eine entscheidende Rolle, denn um die Vorteilhaftigkeit zu beurteilen, ist alleine das Vermögen relevant. Und dafür ist nun mal die Rendite = Wertentwicklung der Immobilie ein entscheidender Faktor.

Ich habe gesagt, dass wenn ich in eine Immobilie mit entsprechenden Risiken investiere, dann kann ich zum Vergleichen nicht davon ausgehen, die Kohle stattdessen als Tagesgeld herumliegen zu lassen. Das passt nicht zusammen.

Natürlich läuft es so in der Praxis, das führt aber auch wieder dazu, dass man Äpfel mit Birnen vergleicht. Wenn ich Kauf mit Miete vergleichen will, dann muss ich so rechnen, dass ich die Differenz anlege. Wenn ich das nicht gebacken kriege, dann ist das nicht das Problem der Entscheidung Kauf vs. Miete, sondern dann ist es ein Problem meines Charakters.

Es gibt aber Teile, die der Vermieter nicht weiterverrechnen darf.

 

Da muss ich nur auf unser Dach schauen, Kunstschiefer, höchstwahrscheinlich asbesthaltig .

 

Gut für dich, dass ich da nicht wohne. Das hätte ich dir mit meinem Anwalt längst links und rechts um die Ohren geprügelt.

Der Mieter stimmt der Mieterhöhung nicht zu. Und was machst du jetzt?

 

Kommt er nicht aus Österreich ? Vielleicht ist es bei den Ostmärklern ja elaubt .

 

Ein durchaus berechtiger Einwand. Das ist durchaus möglich.

 

Sanierung nach 20 Jahren?

In welchen Asi-Häusern leben hier einige bitteschön?

Unsere ETW wird jetzt 18 Jahre alt. Weder die Eigentümergemeinschaft noch ich selbst sehen Sanierungsbedarf in 5stelliger Höhe.
Da wird mal Farbe erneuert oder eine Gehwegplatte getauscht, aber sonst?
Immer diese Horrorstories.

 

also diese Winz-Fliesen in meinem Bad gehen mir ganz schön auf die Eier.. da wäre ein moderner großflächiger Look schon angenehmer.. Aber eine Sanierung ist das trotzdem nicht

 

Sanierung sicher nicht, aber natürlich fällt immer mal was an.
Schönes Beispiel: Neuer Anstrich. Das ist im Grunde zwar nur ein Thema der Optik, für den Werterhalt ist es relativ egal, wenn die Fassade verdreckt ist, viele werden es aber trotzdem machen lassen. Je nach Standort und Sonneneinstrahlung kann es schon nach wenigen Jahren losgehen, dass die Fassade sichtbar verdreckt und/oder von Algen überzogen ist. Wenn einem das nicht gefällt, kann man wahrscheinlich mindestens alle 10 Jahre 5.000€ einplanen. Bei sehr ungünstigen Bedingungen auch alle 5.

 

Sag das den Mietpreisen...

 

Die Mietpreisebremse hier anzuführen ist unpassend. Erstmal gilt die sowieso nur in ein paar Ballungsregionen und dann wäre dieses o.g. Beispiel so oder so nicht erlaubt.

 

Weiß jemand, wie das mit Preisverhandlungen bei Bauträgern aussieht oder sind die Preise quasi fix? Oder ist das Standard, dass verhandelt wird?

 

Immer handeln. Vor allem in den Preisregionen. Und wenn es nur kleine "Zugeständnisse" sind aka Netzwerk in jedem Zimmer kostenlos dazu. Wer heutzutage nicht handelt ist selbst schuld.

 

Keine Angst, die "kleinen Zugeständnisse" werden an anderer Stelle in der Kalkulation wieder mehr als ausgeglichen.

 

Die Buwog wird jetzt ja von der Vonovia aufgekauft. Bald ist in Österreich auch mit dem bezahlbaren Wohnraum vorbei.

 

Das ist klar das wird aber überall so gemacht. Wenn ich gar nicht handle zahle ich im Endeffekt mehr

 

bloß nicht mit irgendwelchen Gutscheinen locken lassen.. die Deutsche Fertighaus macht das wohl ganz gerne.. statt Rabatt o.ä. "schenken" sie dir die Summe in Form eines Gutscheins für ihr Küchenstudio oder die Mustersiedlung. Natürlich so gewählt, dass du damit nix sinnvolles bekommst und deshalb "aufmusterst". Was dich letztenendes schlechter dastehen lässt, als komplett ohne Gutschein.

Btw auch (oder gerade) bei Bauträgern immer mit externem Anwalt arbeiten. Ich habe schon Bauträger-Verträge gesehen, die beinhalteten zwar Schaffung von Planungsrecht durch den Bauträger, aber kein Rücktrittsrecht "für dich", sollte kein Planungsrecht gewährt werden

 

Falls jemand mit Architekt baut: Es gibt da eine Honorarordnung, die genau festlegt, was er zu welchem Preis abrechnen darf. Viele legen das etwas großzügiger aus, also immer alles notieren (z.B. auch jedes Telefonat) und dann nachrechnen.

 

Ich bin mal gespannt wen ich in 2 Wochen das erste Angebot von Okal bekomme um eine Finanzierung durch rechnen lassen zu können.

 

Da OKAL zur DFH gehört (quasi deren Premium-Anbieter), weise ich noch mal auf meinen Post weiter oben hin Achja, und beim Vertrag genau darauf achten, wer hier für Zusagen etc. haftet. Die Muttergesellschaft, eine Tochter oder ggf. sogar nur ein lokaler Bau-Typ? Der beste Garantien-Katalog nutzt dir nix, wenn der Pflichtige bei der ersten Klage Insolvenz einreicht.


Wie war denn eigentlich das Beratungs-/Verkaufsgespräch mit denen? Welche Region?

 

Das Gespräch war sehr angenehm, da ich selbst vom Bau komme konnte ich auch mit den zahlen die er benutzt hat was anfangen und habe daran gemerkt das er schon großzügig für Baunebenkosten also eine eigentlich teurere Aufstellung gemacht hat als das was man normal real wirklich hat, was für eine kosten Schätzung gut ist. Die Region ist NRW Stelle Kaarst. Auch Grundstück kosten hatte er auch mal mehr veranschlagt als das was wir geplant haben.

Zum Glück haben sich die Bestimmungen noch mal verschärft ab nächsten Monat so das sie alle Unterlagen 14 Tage vor Unterzeichnung des Vertrags mir vorlegen müssen.

Ein externen Anwalt und auch einen externen Bauprüfer werde ich nutzen, damit ich auf der sicheren Seite bin.