Der allgemeine Immobilienbau und -kauf Thread

Dieses Thema im Forum "Smalltalk" wurde erstellt von Shintaro - Steilenmein, 8. Februar 2018.

  1. Shintaro - Steilenmein

    Shintaro - Steilenmein
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    Das GSPB wird älter und älter. :KO:

    Eine der größten Investitionen die man als Privatperson wohl so leisten wird ist, wenn überhaupt, dann wohl der Kauf oder Bau eines Hauses.

    Deshalb hier mal einen Thread in welchem so die Abläufe zum Bau oder Kauf eines Hauses besprochen werden können und natürlich mit dem Zweck von der Erfahrung der Älteren hier im Forum zu profitieren.

    Ich bin gerade selber so mehr oder weniger an der Planung ein Häuschen zu bauen, die Finanzierungsmöglichkeiten zu klären usw.
    Auf den hier ausgeschriebenen Bauplätzen gibt es einen Bauzwang innerhalb von 5 Jahren. Mein Zeitplan ist so 6-7 Jahre von jetzt an, also ich stehe noch ganz am Anfang und will mich gerade mit meiner Freundin für eine Gemeinde entscheiden wo wir auf Dauer hinziehen möchten.

    Gibt es hier jemand der seine Erfahrungen teilen und gute Tipps geben möchte? :D
     
  2. Alex86

    Alex86
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    Mein letzter Bankbesuch zu dem Thema war recht ernüchternd, man bekommt zwar einen Kredit, aber in einer Höhe in der in meinem Fall ein Neubau direkt ausgeschlossen ist und mittlerweile bezweifle ich sogar die Finanzierung einer zu sanierenden Immobilie.
     
  3. Xiang Helikoptervater

    Xiang
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    Ich bin geraqde mitten im Finanzierungsprozess. Wir kaufen ein Haus samt Grundstück, haben schon Zusage von Makler und Besitzerin und tingeln grad die Banken ab zwecks Finanzierung.
     
  4. Stachelpflanze

    Stachelpflanze
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    Bloß nicht Deutsche Bank. Haben uns damals ganz mies beraten und wollten nur ihren Kredit verkaufen. Finger weg!

    Sind nun bei der ING-DiBa. Klappt alles.
     
  5. Goof Bajuvarischer Quotendepp

    Goof
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    Grundstückspreise schießen immer noch in die Höhe, auch Bestandsbauten werden teurer, egal welcher Zustand.

    Man muss vorher wissen ob es ein Neubau wird oder ein Altbau inkl Sanierung. Aus Erfahrung lässt sich sagen - beides ist teuer.
     
  6. Shintaro - Steilenmein

    Shintaro - Steilenmein
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    Ich war jetzt bei der örtlichen Kreissparkasse. Hab einen Bausparvertrag abgeschlossen, in 7 Jahren auszahlungsfähig mit garantierten 1,9% Zinsen über die ganze Laufzeit.

    Meine Idee wäre jetzt in 5-6 Jahren anzufangen und zu hoffen, dass die Zinsen da so niedrig sind, dass ich den Kredit überbrücken kann. :hmm:

    Eigenkapital hätte ich bis dahin vorraussichtlich 17-20%. Das müsste ein Anfang sein.
    Was meine Freundin beisteuern kann steht noch in den Sternen.
     
  7. Goof Bajuvarischer Quotendepp

    Goof
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    Bist du dir sicher mit "Freundin" investieren?:wahn: Würde ich mir zweimal überlegen ohne Ehevertrag o.Ä.
     
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  8. ColaFan

    ColaFan
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  9. Xiang Helikoptervater

    Xiang
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    Was Eigenkapital angeht hier ein paar wichtige Punkte.

    1. Je mehr Eigenkapital man hat desto günstiger wird der Zinssatz. Die erste Schwelle ist bei 80%. Wer also 20% des Kredites als Eigenkapital aufbringen kann der hat einen deutlich günstigeren Zinssatz.

    2. Zu Eigenkapital zählen nicht nur Geld sondern auch Nicht zum Objekt gehörende Sicherheiten. Wenn also ein Familienmitglied z.B. auf deren Immobilie 20.000 als Grundschuld eintragen lässt. dann zählt in Angesicht dieser Prozentwerte soviel wie Eigenkapital.

    3. Laufende Kredite wie Auto-Finanzierung oder ähnliches werden vom Eigenkapital abgezogen. Das wissen auch nicht alle. Wenn man also eine solche Anschaffung plant, sollte man keine Verbindlichkeiten eingehen und bestehende Verbindlichkeiten so schnell wie möglich auflösen.
     
  10. Shintaro - Steilenmein

    Shintaro - Steilenmein
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    Naja, sie hat sowieso nicht wirklich was, da sie derzeit eine teure medizinische Behandlung hat und zudem ihre Mutter unterstützt.

    Von dem her will ich das Haus schon alleine finanzieren. Aber ne halbe Million Euro ist halt ein Wort. :schwitz:

    @ColaFan Brandenburg würde ich nichtmal zur Durchreise nutzen, da fahr ich lieber einen Umweg... :ugly:

    Zwischen Stuttgart und Konstanz ist derzeit geplant. Die Frage ist nur wo genau.

    @Xiang Das mit den maufenden Verbindlichkeiten wusste ich nicht. Gute Info.
     
  11. ColaFan

    ColaFan
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    Hab gehört in Emskirchen kann man nen Grundstück mit ner Ruine drauf günstig schießen. :wahn:
     
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  12. ReVoltaire

    ReVoltaire
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    Jepp, vollste Zustimmung! Mit einem Unterschied: Ein laufender Kredit hat sich bei mir um satte 10 Monate überschnitten (Finanzierung PKW). Wurde nicht mit angerechnet, da er ja eh bald auslief...und so war es dann auch.

    Frauchen und ich sind voll in der Bauphase (in wenigen Monaten geplanter Einzug)! Eigenkapital unterschätzt man gern, es ist echt wichtig. Alleinige Regel: Um so mehr - um so besser! ^^

    Andererseits muss man es aber auch haben. Wir sind jetzt nicht mit so reichen Familien inkl. Erbschaften und/oder Immobilienbesitz gesegnet, mussten unser Eigenkapital also selbst erarbeiten. Von der Vorabrechnung hat alles inkl. Puffer gepasst.

    Am Ende ist das restlos aufgebraucht. Gut, dass wir mehr hatten, als angegeben. :D Dennoch ist eine solche ungeplante Belastung schon ziemlich heftig.... Ungeplant, aber Rückblickend völlig logisch - nur sagt einem das keiner. Weder Bauträger noch Finanzierungsberater. Die wollen ja alle, dass man brav die Verträge abschließt.
     
  13. Stachelpflanze

    Stachelpflanze
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    Tut euch keine 500.000-EUR-Immobilie an, wenn ihr nicht überdurchschnittlich verdient.
    Die Zinsen und die Abtragung werden euch auffressen. Spätestens dann, wenn Kinder im Haus sind.

    Ich persönlich habe mir damals mit Frau und Kindern eine 175.000-EUR-Wohnung geleistet. Das passt auch alles soweit. Aber man merkt schon, wenn nur noch ein Alleinverdiener da ist (Elternzeit, Auszeit,...). Ich warne nur davor!
     
  14. ColaFan

    ColaFan
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    Für ne halbe Million bekommste in China aufm Land doch ne Villa mit Hallenbad und Pipapo.

    Welchen Pass hat sie denn? Seit der Syrien Geschichte ist das alles nicht mehr so einfach. Einer musste seine Angebetete über Polen einreisen lassen und hätte fast noch ongel Alfred am Arsch gehabt wegen illegaler Einreise.
     
  15. Xiang Helikoptervater

    Xiang
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    +++ Vor allem da daufgrund der aktuellen Imobilienblase, die Preise den Wert nicht im geringsten Widerspiegeln.

    Wir hatten sehr viel Glück, da die Besitzerin unseres zukünftiges Hauses wichtiger war an wen das Haus geht und nicht das Geld. Deswegen ist der Kaufpreis mit 330.000 für 200qm Grundstück und 120qm Haus ohne große nötigen Restauringungen ein absolutes Schnäppchen. :D
     
  16. Alex86

    Alex86
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    Ist es überhaupt eine Blase?

    Preise für Grundstücke und Immobilien gehen doch seit Jahrzeiten nur in eine Richtung.
     
  17. Stachelpflanze

    Stachelpflanze
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    Das ist wirklich Glück.
    Das hatten wir mit unserer Wohnung aber auch.
    Wir waren die ersten Besichtiger und die ersten, die das OK gegeben haben. Damit ging die Wohnung an uns. Und das auch damals schon für einen unfassbar günstigen Preis, da der Verkäufer gerade geschieden war und einfach nur das Geld schnell brauchte. :ugly:
    175.000 EUR für 100m² und Dachterrasse im Umfeld von Köln. Das ist komplett in Ordnung.
     
  18. Shintaro - Steilenmein

    Shintaro - Steilenmein
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    500.000€ für alles ist doch fast schon zu wenig.

    Grundstück 150-200k, bleiben 200-250k für das Haus und 50k für den Garten.
    Der Rest wird Gebühren u. Ä.

    Ich denke halt so: Lieber ein gutes Haus in dem man für den Rest des Lebens gerne wohnt als mit 55 Jahren Hunderttausende auf dem Konto und dafür gefällt einem das Haus nicht zu 100%.

    Aber wie gesagt: Ich steh ganz am Anfang und hab noch nicht wirklich ein Überblick.

    Eventuell wird es auch ein Doppelhaus mit meinem Bruder zusammen. Aber das ist bisher nur eine fixe Idee. Wir verstehn uns beide sehr gut und so soll es auch bleiben... :ugly:
     
  19. Shintaro - Steilenmein

    Shintaro - Steilenmein
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    In China auf dem Land will ja auch keiner wohnen. In Shanghai bekommst du für 500.000€ maximal nen mitleidigen Blick. :ugly:

    Nene, wir bauen brav in Deutschland. Ich will selber was haben. Kein Appartment im Compound mit zweitausend anderen Leuten.
     
  20. ColaFan

    ColaFan
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    Das fing mit diesen 0% Zinsen an. Wird Zeit das Draghi wegkommt.
     
  21. mike81

    mike81
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    Zumindest in Deutschland nicht.
    Mein Schwiegervater (lebt bislang in einer 20qm Bude mit 3 Personen) hat jetzt endlich sein Grundstück abbezahlt und da wir nächste Woche in Mexiko sind werden wir uns das Grundstück dort in der Nähe mal anschauen. Als Alleinverdiener hierzulande bist du vollkommen aufgeschmissen was Hausbau usw angeht, da drüben kannst du dir für ein bisschen Kohle durchaus was leisten. Kommt natürlich auch darauf an, wo. Ich habe durch Heirat und Kind meine permanente Residenz und kann nach Mexiko rein und wieder raus wie ich grad lustig bin.
    Häuslebau in Deutschland? Vergiss es, dazu hab ich nicht das Geld.
     
  22. Xiang Helikoptervater

    Xiang
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    Hängt natürlich davon ab wo du wohnst.

    Bei uns ist es eine sehr angesagte Wohngegend. Vorstadt, Landstraße direkt nebenan, Autobahn 4-5 Minuten entfernt, Straßenbahnanbindung und Bus. Da wollen momentan alle hinziehen.

    Vor 2 Jahren (als wir uns ernsthaft mit dem Thema Haus beschäftigt haben) hatten wir ein Angebot für 250.000 für 400qm Grundstück, und Großes 2 Etagen Haus das saniert werden musste.

    Vergleichsweise Immobilien kosten jetzt 450.000+

    Von Maklern hören wir auch immer wieder das der Andrang so groß ist das Anzeigen bei ImmoScout ect. nach 1-2 Tagen wieder offline genommen werden weil schon eine Flut an Anfragen gekommen sind.

    Also hier ist es brutal. Im Grunde musst du hier schon vorher wissen wenn eine Immobilie verkauft wird. Wenn man die Anzeige des Maklers sieht ist es meistens schon zu spät.
     
  23. ColaFan

    ColaFan
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    Für Makler ist das natürlich jetzt die beste Zeit ihres Arbeitslebens. Mal abgesehen von Schrottimmobilien in den 90ern nachdem Mauerfall.
     
  24. Timber.wulf Unsterblicher Forengott Moderator

    Timber.wulf
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    Sind auch auf der Suche nach einem Grundstück und wollen mal bei verschiedenen Banken Termine machen zwecks Finanzierung. Vielleicht ist der Beamtenstatus der Frau ja jetzt mal nützlich :wahn:
     
  25. ancalagon Alarmarzt Meier-Wohlfühl

    ancalagon
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    das muss "aus" heíßen nich "von" :p
    hier im Rhein-Main Gebiet sieht das alles so übel aus mit den Preisen. Selbst bei einem Haushaltseinkommen von über 100k ist das unlustig. Momentan bin ich ja auf der "wieso eigentlich?" Schiene. Irgendwann gibt's auf beiden Seiten noch Elternhäuser, die man bewohnen, vermieten oder umbauen könnte.

    Bei so einer Aktion darf im eigenen Lebenslauf so gar nichts schief gehen (heißt keine Kündigung und Gehalt immer rauf), sonst droht die Privatinsolvenz. Weiß nicht, ob ich mir das antun will, auch was die psychologische Belastung angeht :no:

    In 10-15 Jahren läuft die Zinsbindung sehr vieler Kredite der letzten Jahre aus. Viele von den Käufern, haben sich bei Mini Zins und 1% Tilgung bis Oberkannte Unterlippe vollgeladen mit ihrem Kredit. D.h. nach der Zinsbindung ist noch ein sehr großer Brocken offen, den man dann zum doppelten Zinssatz (4 statt 2% geht schnell und ist immernoch günstig) nachfinanzieren muss. Da werden einige noch böse auf die Nase fallen. Und dann komme ich und kaufe günstig Wohnungen ein :wahn:
     
  26. mike81

    mike81
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    Siehe Film von 1990 rum "Der Hammermörder". Basiert auf dem echten Fall von Norbert Pölke (oder so ähnlich). Lottogewinn, Hausbau und Unfähigkeit, Finanzen zu verwalten. War hier im Stuttgarter Raum und sogar ein Kollege meines Vaters.
     
  27. Goof Bajuvarischer Quotendepp

    Goof
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    Auf das spekuliert ich auch :wahn:
     
  28. ancalagon Alarmarzt Meier-Wohlfühl

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    Ich bin ja schon ein Immobilienhai. Aber was ist das deine Ausrede? :ugly:
     
  29. Goof Bajuvarischer Quotendepp

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    Investition. Entweder vermieten oder weiterverkaufen :wahn:
     
  30. ancalagon Alarmarzt Meier-Wohlfühl

    ancalagon
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    Willkommen auf der Dunklen Seite :wahn:
     
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  31. DarylDixon

    DarylDixon
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    je nach finanzieller situation würde ich vom selberbauen abraten.
    aus veranschlagten 250k werden locker 300-350k. wobei das noch günstig ist, wenn man nicht gerade ein fertighaus kauft.
    wenn du eine bestehende immobilie erwirbst, hast du zumindest eine bessere finanzielle planung ohne bösen überraschungen (oje, hier ist das gestein härter als angenommen, da muss spezialgerät ran. kostet leider extra.
    die baufläche ist ja doch nicht 100% eben. das müssen wir aufschütten. kostet wieder.
    oh, und dort ist der untergrund sandig. da müssen stützen rein fürs haus. ja, selbstverständlich kostet das extra.)

    hab da leider schon so einiges mitgemacht. sowohl als meine eltern gebaut haben und dann nochmal beim eigenen heim :(

    alternativ über einen großen bauträger was kaufen, wenn irgendwo eine siedlung gebaut wird. da gibts auch kaum finanzielle überraschungen

    vom doppelhaus mit familie würd ich abraten. es kann so schnell gehen, das man sich wegen irgendeinem blödsinn nicht mehr verträgt. das muss nichtmal selbst verschuldet sein. man muss dann aber trotzdem weiterhin im doppelhaus wohnen.
    40, 50 jahre sind einfach eine verdammt lange zeit, in denen so viel passieren kann wovon man heute denkt: ne, wir werden uns nie zerstreiten
     
  32. Alex86

    Alex86
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    Doppelhäuser sind halt meist um genau den empfindlichen Betrag günstiger als ein alleinstehendes Gebäude, wenn es heißt "Doppelhaus oder gar kein Haus".
     
  33. Shintaro - Steilenmein

    Shintaro - Steilenmein
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    Dass selber Bauen finanziell nicht das Beste ist ist mir bewusst. Aber das ist eine Entscheidung die ich so getroffen habe. Da muss schon das Traumhaus ums Eck kommen um das zu ändern :D

    Und das Doppelhaus war eine fixe Idee. Mein Bruder und auch ich sind sicher professionell genug um da Streit zu vermeiden. Aber trotzdem, da muss man sicher zuvor über finanzielle Verpflichtungen, gemeinsame Gartennutzung usw. reden und es auch schriftlich festhalten.


    Richtig. Ganz abgesehen davon, dass eine intakte Familie natürlich noch viel mehr Vorteile bietet. Vom gemeinsamen Garten bis hin zur gemeinsamen Kinderbetreuung.

    Ja mal schauen. Derzeit reden wir erstmal über den Zeitplan. Weitere Details folgen in den nächsten Monaten.
     
  34. Pussy

    Pussy
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    Finanzierung möglichst kurz halten. Heißt: Großes Eigenkapital und kurze Laufzeit. Ich habe meine Immobilie in Kürze abbezahlt (10 Jahre) insgesamt inkl. Zinsen knapp 280.000€. Schön: Dank 2 Gutachten, wird der Wert aktuell auf knapp 350 - 400.000€ geschätzt. Sollte ich meine Immobilie also verkaufen wollen, könnte ich sogar mit Gewinn rausgehen (sofern natürlich sich ein Kunde findet, der den Preis auch zahlt) Bei der Immobilie handelt es sich um eine Bestandsimmobilie welches auch mit viel Eigenleistung kernsaniert und modernisiert wurde. Dadurch ist viel Geld gespart worden.

    Ich spielte auch mit dem Gedanken mir eine weitere größere Immobilie (Mehrparteien) zuzulegen und diese dann komplett zu vermieten. Bis zur Rente dann mehrere abbezahlte Häuser und ein monatlicher Cashflow + die Möglichkeit eine Immobilie abzustoßen, wenn man viel Bargeld haben möchte, wäre schon schön. Allerdings fürchte ich ist unser Immobilienmarkt total überhitzt. Könnte auch ein Reinfall werden

    Wichtig ist die Lage. Vor allem wenn man die Immobilie selbst bewohnt. Um Gottes Willen schaut euch die Nachbarn vorher an! :ugly:
     
  35. MuSu Winkler Hosenpinkler

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    Selber bauen würde ich nur dann, wenn ich das Knowhow hätte um selber groß mit Hand anzulegen. Tipps kann ich dir nicht geben, aber 20% Eigenanteil kommt mir verflucht viel vor, gerade bei einem 500.000+€ Haus :hmm:

    Ich hoffe immer noch auf ein Lottogewinn, damit ich mir ein Haus leisten kann :ugly:
     
  36. ancalagon Alarmarzt Meier-Wohlfühl

    ancalagon
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    das muss "aus" heíßen nich "von" :p

    sofern der cashflow (dann) tragfähig ist, interessiert dich das beim Mietobjekt ja nur periphär :nixblick:
     
  37. Vilden

    Vilden
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    2.301
    Bezüglich der Finanzierung kann ich noch etwas Input geben, als ich mir meine erste Wohnung finanzierte. Bei aktueller Lage kann mit ca. 500 Euro Monatsrate pro 100.000 Euro Kreditbetrag rechnen - bei 20 Jahren Laufzeit. Läuft der gesamte Finanzierungsbetrag also auf 500k raus, zahlt man 20 Jahre lang monatlich 2.500 Euro. 420 Euro pro 100k bzw. ca. 2.100 Euro bei 500k sind es bei 25 Jahren Kreditlaufzeit. Beide Annahmen unterstellen ca. 2% Zinssatz. Optimal ist es natürlich, wenn man bei der Bank bereits ein Konto hat und diese daher auf die Ein- und Auszahlungen schauen können. Ansonsten rechnen sie nämlich nur mit kalkulatorischen Werten.
    Wenn wir jetzt von 2.100 Euro monatlicher Rate reden würden und dann kalkulatorisch 1.000 Euro monatlich an sonstigen Kosten (Betriebskosten, Essen&Trinken, Freizeit, Auto, blabla) hinzurechnen, würde die Bank grundsätzlich 3.100 Euro Nettoeinkommen voraussetzen - ohne einen Risk-Faktor hinzuzurechnen. Besitzt man 20% Eigenkapital, sinkt der Finanzierungswert auf 400k und die monatliche Rate auf ca. 1,7k. Plus die 1k sonstige Kosten, wäre nun das Minimum-Nettogehalt pro Monat bei 2,7k angesetzt. Ohne den deutschen Steuertarif genau zu kennen, läuft das auf ca. 4k Brutto hinaus. Noch immer ohne Risk-Faktor.

    Ich bin zur Finanzierung meiner Wohnung damals mit solchen Berechnungsgrundlagen bei der Bank aufgeschlagen. Jetzt habe ich meine Wohnung zur Vermietung gekauft, den monatlichen Cashflow berechnet und dadurch aufgezeigt, dass sich Kreditrate und Nettomiete 1:1 ausgehen - aber viele Banken stehen auf sowas. Es gibt bei der Kreditentscheidung neben quantitativen auch immer qualitative Faktoren. Wenn man dort informiert und vorbereitet aufschlägt, kommt das immer positiv an.

    Bezüglich Bau und Kauf kann ich den meisten hier zustimmen, Bau ist oft deutlich teurer. Beim Kauf ist man halt eingeschränkt in der Objektauswahl. Ich habe diese Diskussion mit meiner Frau auch immer wieder geführt. Leider kosten für uns interessante Grundstücke knuffige 400-600k und das Haus schlägt mit Minimum 800k zu Buche. Ergo wird nicht gebaut und wir bleiben in unserem jetzigen Objekt.

    Ein weiterer wichtiger Punkt. Pönalefreie vorzeitige Tilgungsmöglichkeit in einem Kreditvertrag vereinbaren. Heißt: wenn man z.B. einen Kredit über 100k aufnimmt, einige Zeit gemütlich zahlt und z.B. noch 90k Restschuld hat. Jetzt kommt Opa Heinrich und schenkt einem genau 90k. Häufig ist es nun so, dass man zwar vorzeitig tilgen kann, dann aber x% der Kreditsumme als Pönale (Strafe) zu zahlen hat. Ich habe dies immer im Kreditgespräch wegverhandelt.


    Kurze Laufzeit kann man ja vereinbaren aber ein großes Eigenkapital kann man sich ja nicht direkt herzaubern. Wenn man straffrei vorzeitig tilgen kann, ist die Laufzeit mehr oder weniger egal.
     
  38. Shintaro - Steilenmein

    Shintaro - Steilenmein
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    3.696
    Jo. Solange der Kaufpreis (und dessen Finanzierung) sowie Instandhaltungskosten durch die Mieten gedeckt sind, ist die tatsächliche Zahl dahinter praktisch fast schon egal.
     
  39. Xaviar Mr. Pain

    Xaviar
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    45.036
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    seinem Leben genervt
    Ich bin aktuell in der glücklichen Situation, kein Haus/keine Wohnung mehr bauen zu müssen, da ich und meine bessere Hälfte in dem Bereich bereits versorgt sind. Sofern alles einigermaßen gut läuft, wird sich daran auch nichts mehr ändern. :yes: :user:

    Und falls es, entgegen aller Erwartungen, doch nicht klappen sollte, habe ich immerhin keine Finanzierung für ein Haus am Bein, die ich alleine nicht mehr bedienen könnte. :ugly:
     
  40. Garm

    Garm
    Registriert seit:
    9. September 2004
    Beiträge:
    41.673
    Wie wäre es, aus dem Thread einen generellen "Immobilienbau und -kauf"-Thread zu machen?
     
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