Der allgemeine Immobilienbau und -kauf Thread

Auch die Materialkosten sind erheblich gestiegen. Habe voriges Jahr umgebaut und neugebaut. Hatte zwar eine Kalkulation aufgestellt (die sogar erstaunlich gut gepasst hat) aber ich habe großzügig gerechnet.

Beim Bauplan die Statik, dann die ganzen Behördenauflagen, Entsorgungskosten, Kosten für Stromanschluss, Wasser/Abwasser, Gasanschluss usw. Diese "Grundkosten" haben extrem angezogen und jeder labt sich daran. Auch Vermessungskosten für die Erfassung des Geländes kommen zum Schluss noch oben drauf.

 

KNX, Zentrale Haussteuerung mit Tablet, Elektrische Rollläden, Be/Entlüftung, etc. Netzwerk in jedem Raum, das gabe früher alles nicht und das kostet richtig Geld

 

Da ist Deutschland auch einfach vollkommen überreguliert. Was es ja auch immer schwerer macht, einen Teil in Eigenleistung zu stemmen. Sei es bei Neu- oder Umbauten.

Aber das ist ja nicht nur dort so.

Kann man sich auch generell mal fragen, wieso die Behörden schon bei kleinen, nicht sicherheitskritischen Bauten mitentscheiden müssen, ob man das auf seinem eigenen Grundstück umsetzen darf.

Tinyhouses könnten für einige Leute eine Lösung bringen. In Deutschland aber dank Regelungswut einfach so gut wie unmöglich.

 

Luxus auf den viele gern verzichten. Das ist nicht das Problem. Das machen die Menschen die es sich leisten wollen und können.

Neubauten sind ja auch nur ein Problem. Alte Häuser sind auch einfach krass teuer geworden.

 

10 % Nebenerwerbskosten reichen in der Tat mittlerweile meist gar nicht mehr aus .. schon ziemlich pervers

 

Wobei ich grade auch ein wenig das Gefühl hab, dass aktuell viele einfach irgendwelche runtergewirtschafteten Bruchbuden auf den Markt werfen und dafür ne halbe Million oder mehr verlangen...und halt auch noch verzweifelte Käufer finden.

 

Kurze Anekdote dazu:

Der Bebauungsplan wurde 1980 erstellt nachdem(!) das Haus gebaut wurde. Ich musste eine Sondergebühr bezahlen damit meine Dachplatten eine andere Farbe bekommen dürften als im Bebauungsplan von damals.

Die komplette Siedlung hat dunkelbraun, im Bebauungsplan steht aber rot. Hätte ich die Gebühr nicht bezahlt wäre jetzt ein Teil rot und ein Teil dunkelbraun....

 

Wieso muss sowas überhaupt geregelt werden? Was gehts irgendwen an, welche Farbe des Nächsten Dachziegel haben?

 

Gerade in Lagen die in den letzten Jahren zum Speckgürtel von Berlin/Hamburg/Köln und anderen Städten der Größe wurden.

Ich würde sowas auch kaufen. Auch weil ich das Haus und drumherum gern nach und nach umgestalten würde und weil ich überhaupt kein Bock auf so eine fürchterliche Neubausiedlung habe. Aber wenn wir sowas kaufen, bleibt danach kein Geld mehr übrig für Sanierung und Instandhaltung.

 

Da geht es ums Erscheinungsbild einer Wohnanlage. Das ist quasi überall so. Das macht irgendwo auch Sinn. In solchen Siedlungen kann man sein Haus auch nicht mintgrün oder apfelrot streichen. Soll halt mehr oder weniger einheitlich sein.

 

Ich bin da ja geteilter Meinung. Einerseits verstehe ich diejenigen, die alles gerne einheitlich haben wollen, andererseits finde ich selbst bunt und vielfältig aber viel schöner und ansehnlicher. Nicht umsonst wird das an Städten wie Amsterdam oder Stockholm so positiv hervorgehoben. Daher empfinde ich die Entscheidung für/gegen Vielfalt auch entsprechend willkürlich an den Präferenzen irgendwelcher mir fremden Entscheider ausgerichtet.

 

Das sehen die Leute nur so lange, bis der (verhasste) Nachbar etwas macht was einem nicht gefällt bzw einen beeinträchtigt.

 

Es ist ja meistens so das Neubausiedlungen geplant werden von Architekten. Welche Häuser sollen wo stehen damit es ein schönes Bild ergibt. Da werden dann diese Häuser genau in der Art verkauft. Dafür dann (vermutlich) etwas günstiger da es eben nur eie Baufirma ist die baut und durch die Masse dann Rabatte gibt. Die Entscheidungsfreiheit hält sich bei sowas dann sehr stark in Grenzen.

Je nahdem kommt ab einem gewissen Alter dann auch teilweise Denkmalschutz dazu.

 

Bei so extremen Regulierungen wie zb die exakte Farbe der Dacheindeckung bin ich dabei.
Ich komme aus der Branche und muss sagen dass ich Regulierungen größtenteils sinnvoll finde.
Die hässlichsten Gemeinden/Baugebiete sind die, bei denen man kaum Regulierung trifft.
Man lässt den Bauherrn gestalterische Freiheit und das geht meist komplett in die Hose.

 

Hm.



Der Reallohn ist in den letzten 30 Jahren annähernd stabil geblieben.
Heißt = Lebenshaltungskosten und Löhne halten sich die Waage.
Müsste das dann nicht ebenso heißen, dass man genauso viel "in der Tasche haben" müsste, wie "früher"?
Denn theoretisch sollten auch die enorm gestiegenen Immobielen/Wohnpreise im Preisindex enthalten sein.

 

Du darfst nicht vergessen, dass ein Großteil der Deutschen zur Meite wohnt, außerdem fließen auch strukturschwache Gebiete mit ein, wo andere Bedingungen herrschen

Es ist auch möglich, dass es gar nicht mal so sehr ein gesamtdeutsches Problem ist, sondern hauptsächlich ein Problem wirtschaftsstarker Regionen und der Groß- und Mittelstädte - während auf dem Land das Gegenteil der Fall ist.

Ein Problem ist es trotzdem, wenn selbst Doppelverdiener sich keinen Wohnraum mehr leisten können. Zumal es sich nicht mehr nur auf "Brennpunkte" wie München beschränkt, wo man schon seit Jahrzehnten um die Preise weiß.




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immerhin...

https://www.youtube.com/watch?v=MyREKY_OYuY

 

Noch besser.

 

Bei uns hat sich ergeben, dass eine Reparatur wahrscheinlich sehr viel günstiger wird als zur Kreditbeantragung zum Hauskauf angenommen. Kann man dann den fuer entsprechende Reparatur vorgesehenen Teil (mittel vierstellig, also nicht enorm viel) der Finanzierung einfach für etwas anderes (Überdachung, ergo keine Reparatur mehr) verwenden oder macht da die Bank Probleme? Ich frage erstmal hier, bevor ich jetzt die Bank nerve...

 

Ob früher oder heute mehr konsumiert wird kann man lang diskutieren, aber so kompliziert muss man es sich denke ich nicht machen.

Schaut euch einfach Haus Preise als Multiplikator des Durchschnittlichen Einkommens an. Wenn jemand weniger faul ist als ich, lassen sich da denke ich genug Statistiken finden. Habe vor einiger Zeit welche für den Englisch Sprachigen Raum gesehen . Keine Überraschung - der Faktor ist dramatisch in die Höhe geschossen im letzten Jahrzehnt. Wird in Deutschland genauso sein.

Damit hat sich im Grunde dann auch die Diskussion ob nun mehr oder weniger gespart wird.

Frage mich aber schon ob das so haltbar ist. Mein Bauch Gefühl sagt nein . Zinsniveau, eine ganze Generation die sich kein Eigenheim mehr leisten kann . Spricht viel dagegen. Andererseits seh ich auch keine leichte Lösung gerade für die Zinsen , von daher .. Meine Prognose ist, es bleibt massiv überbewertet bis ich irgendwann was kaufe , und 30 Minuten später kommt die nächste immobilienkise

 

Wahrscheinlich ist kaufen 2019/20 wirklich keine gute Idee. Die Zinsen steigen langsam und die Preise steigen noch mehr, gleichzeitig ist alles so unsicher wie seit 2008 nicht mehr. Kann gut sein, dass mit dem Brexit oder irgendwelchen Strafzöllen tausende Menschen in den Ballungsgebieten ihre Jobs verlieren und die ganzen Investoren ihre Häuser abstoßen, weil Deutschland plötzlich doch nicht mehr so gut dasteht. Dann sinken die Preise, gleichzeitig werden die Zinsen wahrscheinlich niedrig bleiben, damit die Firmen möglichst weich fallen.

Es kann aber natürlich auch ganz anders kommen...

 

Ich denke nicht, dass die Preise in den nächsten Jahren drastisch fallen werden. Die zu Grunde liegenden Ursachen, wie Urbanisierung, Migration oder Niedrigzinsen, werden auch dann noch wirken, wenn der ein oder andere seinen Job verlieren sollte. Da müsste es schon richtig knallen, das hier merklich etwas passiert.

Hinzu kommt, dass auch ein Abfall von z. B. 20%, was schon ein recht harter Einbruch wäre, gerade einmal die Preissteigerungen der letzten 3-4 Jahre ausgleichen würde. Dann stünden wir wieder dort, wo wir 2014 waren, was ebenfalls kein Jahr des billigen Wohnens war. Zumal wir dann weniger Lohn und Jobs in der Tasche hätten, weil Krise. Erschwinglicher ist somit wenig geworden.

Natürlich kann man nie sagen, wie genau es sich entwickeln wird. Ob noch 50% oben drauf kommen, es sich beim aktuellen Niveau einpendelt oder auch etwas nach unten korrigiert. Jedenfalls bin ich überzeugt, dass es für die breite Masse auf absehbare Zeit nicht billiger wird. Wer sich heute etwas leisten kann, sollte zuschlagen. Jedes Jahr, welches verstreicht und wieder 5% hinzuaddiert ist ein teures Jahr gewesen.

 

Naja sobald sich Durchschnittsfamilien selbst beim besten Willen keine Immobilien mehr leisten können, müssen die Preise sinken...oder, was meine Befürchtung ist, die meisten Immobilien eben nur noch zur (hohen, aber gerade noch bezahlbaren) Miete angeboten werden. Hier in der Region geht es schon in die Richtung, es gibt genauso viele Miethäuser wie Kaufimmobilien, die Mieten sind aber alle 200-500 Euro günstiger, als typische monatliche Kreditraten für vergleichbare Häuser. Man zahlt dann halt 1800 kalt für 120qm statt ner Kreditrate von jenseits der 2k. Ergo: Sowas kann sich ne durchschnittlich bis gut verdienende Familie vllt knapp leisten, eine Immobilie in aller Regel nicht mehr. Das bleibt außerhalb der totalen Käffer den Erben und Großverdienern vorbehalten.

Vermögen aufbauen ist so natürlich nicht drin, aber ich fürchte, das ist zum Teil politisch gewollt. Sieht man ja auch daran, dass jetzt alle rumheulen, wenn vorgeschlagen wird, die Maklergebühren auf den Verkäufer zu übertragen.

 

Ihr solltet alle ganz dringend eure eigenen Investmentfirmen eröffnen... die Glaskugeln, die so habt müssen echt klasse sein

 

Durchschnittsfamilien/-Einkommen sind, für mein Empfinden, bereits seit einigen Jahren vom Immobilienkauf ausgeschlossen. Soweit ich weiss, liegt das Durchschnittsnettoeinkommen, für einen Zwei Personen Haushalt, irgendwo bei 3,x k Netto im Monat. Damit ist heute bestenfalls noch auf dem Platten Land etwas zu reissen. In Mittel-/Großstädten oder deren Speckgürteln ist der Zug für solche Einkommen längst abgefahren. Wie soll man damit die 1,5k aufwärts bezahlen, welche eine Immobilie all-in heute so kostet?

Das von Dir skizzierte Szenario dürfte somit die heutigen Besserverdiener treffen, bei denen ein zwei Personen Haushalt 4,x oder 5,x monatliches netto verdient. Die können sich heute noch etwas leisten, werden aber bei weiteren 20% on top ebenfalls an ihre Grenzen kommen. Dann bleibt Eigentum wirklich nur noch etwas für die Topverdiener oder Erben.

In einigen Großstädten ist dies ja leider heute schon so. Schön, daß man bei BMW als Ingenieur vielleicht sechsstellig verdienen kann. Ein 800k Haus in München kaufst Du davon trotzdem nicht. Und das als jemand, der ganz klar am oberen Ende der Nahrungskette für Arbeitnehmer angekommen ist.

 

Schön wärs. Ich sag ja, man kann das nicht voraussehen. Es gibt halt ein paar recht sichere Indikatoren, wie den Brexit oder Trumps Zollwahnsinn, aber allgemein bleibt alles unberechenbar.

@Solemn

Wir haben über 5k Netto im Monat und können uns hier nichts leisten. Geht halt einfach bei 600k los für Schuhschachteln, normale Sachen stehen bei 800.000 bis 1,2 Millionen. Kleinstadt...

 

Einkommen ist bei uns ähnlich. Wir haben uns ein Limit von 400k all in gesetzt. Also inkl. Nebenkosten, idealerweise Möbel und Co.. Das ergibt ca. 1,5 bis 2k monatlicher Gesamtbelastung für das Wohnen, inkl. Strom, Heizung, Steuern, etc..

Mehr sehen wir nicht ein. Wir gehen nicht 90 Bruttostunden die Woche arbeiten, um alles verdiente Geld in Haus und Autos zu stecken. Wenn wir zu dem Kurs nix finden, dann eben nicht. Wer nicht so pingelig ist würde bestimmt auch 500k gestemmt bekommen. Danach hört es aber wirklich auf. Auch bei 5,x monatlichem Netto.

Deswegen auch mein Verweis darauf, dass mit 3,x im Monat gar nix mehr zu reißen ist. Wo bekommt man noch etwas für 250k all in?

 

In sehr strukturschwachen Regionen sind auch Preise deutlich unter 250k drin. Aber wer will da schon wohnen? Erstens gibt es kaum gut bezahlte Jobs (und nach einem Jobverlust ist das Risiko keinen neuen zu finden, deutlich höher) und zweitens leidet die Lebensqualität.

Ob 400k oder 500k die Obergrenze sind, würd ich von der konkreten Immobilie abhängig machen. Ein Haus für das man ne KfW-Förderung zum Minimalzins bekommt, kann man anders bewerten als eine Immobilie, die vor 40 Jahren ihre letzte Renovierung gesehen hat.

Allerdings stellt sich diese Frage gar nicht, weil eben selbst in entlegeneren Käffern die Preise bei 500k losgehen, sogar für Häuser, bei den man den Schimmel und die Raucherflecken schon auf den Immoscout-Fotos sieht

 

Nur zur Verdeutlichung für mich: wo wohnt ihr beide nochmal? So ganz grob? Und reden wir über den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses (oder Haushälfte oder so) mit Grundstück? Ich würde mir das gerne mal im Internet anschauen, weil ich mein Immobilienpreis-Wissen vor allem aus Graz, Wien, Zug und vom Wörthersee beziehe. In Deutschland habe ich nur ganz grobe Vorstellungen und würde die gerne verifizieren.

 

Ich wohne im Ruhrgebiet. Also Bochum, Dortmund, die Ecke. Faulpelz glaube ich in Bayern?

Nach Wohnungen haben wir einige Jahre gesucht, es aber dran gegeben. Die Wohnungen, die brauchbar sind kosten fast genauso viel wie Häuser und der Bestand ist in beiden Fällen weitgehend leergefegt.

Wenn ich z. B. bei immoscout Dortmund und Häuser kaufen eingebe (ohne Filter), komme ich auch ca. 350 Treffer. Bei 600.000 Einwohnern. Da braucht man gar nicht weiter ins Detail gehen, um zu wissen, wie fair das Angebot ist.

Darunter übrigens, vor allem bei Neubauten im Franchisekonzept, zahlreiche Platzhalteranzeigen, welche auf einem fiktiven Grundstück errichtet werden. D. h. die Anzeige suggeriert, dass man dies so kaufen kann. Stimmt aber nicht, denn das Grundstück gibt es gar nicht und muss man selbst besorgen. Somit werden aus den 350 Angeboten wahrscheinlich noch einmal einige dutzend entfallen.

 

Wir haben wie ja unverhofft ein sofort bezugsfähiges (->keine Ruine und kein großer Sanierungsbedarf) Haus gefunden, und das war im Kölner Raum für unter 400k Euro. Möglich ist es also schon, nur sehr schwer. Und man muss natürlich Abstriche bei einigen Wunschvorstellungen machen, bei uns liegt das zum Beispiel in dem Abfinden mit einer kleinen Grundstücksgröße knapp über 300m². Wären wir weiter raus, wäre das aber ohne weiteres drin gewesen. Ein Kumpel zum Beispiel hat im Einzugskreis von Trier ein 1000m² großes Grundstück für unter 100k Euro erworben und bebaut das gerade. Noch 300k für ein Haus drauf gerechnet, lassen sich da für 400k echt tolle Dinge ermöglichen. Von sowas kann man in Großstadtnähe natürlich nur träumen.

Das soll die nachweislich vorhandene Immobilienpreisexplosion mitnichten relativieren oder so. Eher dazu ermuntern den Kopf nicht in den Sand zu stecken...

 

Jetzt kenne ich mich natürlich nicht bei den verschiedenen Bezirken aus. Dort dürfte es ja Unterschiede bei den Preisen geben. Ich habe mir mal direkt das erste Beispiel rausgesucht - 57m² Wohnung, Neubau, 1 TG-Stellplatz, Erstbezug, 203.000 €. Jetzt kenne ich die Parkplatzsituation in Dortmund und speziell dieser Gegend nicht aber ein TG-Stellplatz kann man bequem mit 20.000 € ansetzen. Ich kenne Neubauten in Graz, wo bis zu 35.000 € pro TG-Stellplatz verlangt werden, aber 20k erscheinen mir als Annahme realistischer. Abzüglich der TG-Kosten, würde die Wohnung ca. 3.200 € pro m² kosten. Das ist im Vergleich zu den heutigen Baukosten nicht überproportional teuer. Ich finde das auch allgemein nicht teuer, vor allem weil der Bauherr ja auch etwas verdienen möchte. Und wenn die Grazer Bauunternehmen in Summe schon für 3.000 € pro m² verkaufen und bis auf Verwaltung und Vertrieb keinen Gewinn erzielen dürfen, erscheint mir das halbwegs ordentlich. Immer unter der Berücksichtigung, dass die Qualität gut ist - da gibt es ja leider doch gröbere Unterschiede.
Diese Immobilie finde ich auch nicht wirklich teuer. Immer auf den m²-Preis gerechnet. Wie gesagt, Lage kann ich nicht beurteilen. Klar, dann gibt es Wohnungen wie die hier, wo der Preis bei 5.000 € pro m² liegt. Scheinbar ist das aber eine beliebte Wohngegend und ein Penthouse kostet immer nochmal mehr. Beim durchscrollen der ganzen Immobilien ist mir preislich jetzt kein kompletter Müll aufgefallen.

 

https://www.immobilienscout24.de/co.../bilder/neubau-kauf-maps/koeln-2019-gross.jpg

Mal so als Beispiel, wie stark es selbst auf kleinerem Raum schwanken kann... die teuerste Ecke Hahnwald liegt quasi neben der günstigsten Meschenich

 

Was sich aber durchaus noch ändern kann. Hahnwald ist quasi seit Jahrzehnten ein außerstädtisches Villenviertel, liegt aber vielen sicherlich nicht nah genug an der Innenstadt. Meschenich ist halt vor allem für die Hochhaussiedlung negativ bekannt, könnte aber durch eine bessere Verkehrsanbindung auch etwas aufgewertet werden. Bei Godorf hast du die direkte Nähe zur Industrie, die die Preise niedrig hält.

 

Der Punkt ist doch dabei. Es gibt eben die Leute die sich genau das leisten können. Es gibt keine Preisbindung bei Häusern sondern der Preis richtet sich nach dem Markt.

Wenn ich meine Immobilie verkaufen würde wollen würde ich auch den nehmen der mit 20.000€ mehr gibt. Und gerade Makler die sich ja ihre Scheibe vom Kuchen abschneiden werden drauf achten das möglichst viel bei rauskommt. Im Endeffekt aber muss am Ende immernoch jemand da sein der auch kauft.

Bei uns in der nächstegelegenen Haupstadt wird aktuell auch gerade Bauland zugeteilt. Das weiß ich weil ein Arbeitskollege sich da beworben hat. Da gibt es ziemlich starke Kriterien nachdem gesiebt wird. Wenn du keine Familie mit Kleinkindern hast kannst du es direkt vergessen. Wenn du weiterkommst, landest du im Los verfahren. Und das ist Grundstückgebunden! Du musst also im Vorfeld dich für ein Grundstück entscheiden und nur dafür wird für dich gelost. Das mussten die so machen weil Sie sonst die ganzen ANfragen nicht bearbeiten konnten.

Also völlig unabhängig irgendwelcher Durchschnittsgehälter, es gibt wohl mehr als genug Familien welche das Geld dafür in die Hand nehmen wollen.

 

Das Problem ließe sich relativ einfach eingrenzen: Immobilien, die gekauft werden (abgesehen von Objekten mit z. b. 6++ Wohneinheiten) , müssen nachweislich z. B. die ersten fuenf Jahre selbstbewohnt werden. Unser Problem ist weniger, dass sich Menschen ein Eigenheim realisieren möchten, sondern dass Immobilien zu Spekulationsobjekten verkommen sind. Soweit ich weiß, ist das in kaum einem Land zu ausgeprägt wie in Deutschland. Und das liegt einzig und allein an politischer Fehlsteuerung.

 

Mhmm, das kann ich aus Graz und Wien ähnlich. Zumindest aus Graz nicht mit solch hohen Preisen aber die Preisspannen sind teilweise echt arg. Köln ist als Großstadt natürlich nochmal teurer. Freunde von mir haben vor 3 Jahren oder so im 7. Wiener Bezirk eine Wohnung gekauft. Für die gleiche Wohnung hätten sie in weniger hippen Bezirken mindestens ein Drittel weniger gelöhnt.

Ich kenne das aus Graz so, dass ab bestimmter Wohneinheiten-Anzahl nur ein gewisser Anteil an Wohnungen zur Vermietung verkauft werden. Ob das nur bei den öffentlichen Wohnbauträgern so ist, kann ich aber nicht sagen. Die anderen Bauträger schaue ich mir nämlich nie an, weil zu teuer

 

Jaa.. das sind die ganzen Chinesen, Araber und Russen, die nach D kommen und den armen Mittelstandsfamilien ihre Einfamilienhäuser wegkaufen, nur um sie später teurer zu verkaufen

Bei der politischen Fehlsteuerung gebe ich dir allerdings recht... wenn auch in einem anderen Bereich..

 

Nee, das ist unter anderem der Nachbar von nebenan, der selbstredend auch Chinese, Russe oder Araber sein kann, der sich so z.B. Teile seines Alterseinkommens sichert.