Der allgemeine Immobilienbau und -kauf Thread

Leute, ihr werdet euch eh nicht einig

 

Betriebskosten werden bei einer Sanierung mit Sicherheit nicht teurer für den Mieter; der Vermieter wird höchstens die Nettokaltmiete erhöhen. Wird bspwl. in einem Mehrfamilienhaus von einer älteren Gas- auf eine Pelletbrennwertheizung gewechselt, dann würde sich die reinen Betriebskosten deutlich verringern. Legt der Vermieter die Modernisierungskosten auf die Mieter um, so ist es häufig so, dass die Bruttowarmmiete bei solch einer Sanierung sogar niedriger ausfällt, als vor der Modernisierung.

Bei Fenstern oder etwa der Dämmung der Fassade/des Daches sieht das aber nach meinen Erfahrungswerten anders aus. Da spart man nicht so viel Heizkosten; es sei denn, man hatte z.B. vorher uralte, einfach-verglaste Fenster. Dann mag auch hier mehr als 8-10% Ersparnis drinsitzen.
Ein eigenes Beispiel: die Fassade des Hauses (BJ 1968), in der sich meine Mietswohnung befindet, wurde mit 150 mm Dämmstoff versehen. Meine Heizkosten haben sich, klimafaktor/- und inflationsbereinigt, vllt um 3 % verringert seitdem. In unserem Mietshaus haben wir die alte Gasheizung (BJ 1992) gegen einen Pelletbrennwertkessel ausgetauscht. Reine Ersparnis an Brennstoff umgerechnet aktuell ~12 %. Hinzukommt dann noch eine Ersparnis von knapp 35 % bei der Anschaffung des Brennstoffes, sodass die mittleren Heizkosten aktuell etwa 45 % unter den vorherigen liegen. Die Modernisierungskosten von knapp 19.000 € haben wir zu 10 % auf alle Mietparteien/m² umgelegt. Summa summarum zahlen unsere Mieter aktuell weniger Nettowarmmiete als vorher. Anders sah/sieht es bei der Dämmung unseres Dachbodens aus. Hier haben wir 160 mm Dämmstoff verbauen lassen. Die Heizkosten haben sich hier vllt max. um 5 % verringert. Rückblickend war das also aus rein wirtschaftlicher Sicht für die Katz!


Ich bin mittlerweile auch da angekommen, dass ich für mich persönlich erst einmal kein Eigenheim kaufe werde. Gerade bei der aktuell vorliegenden "Blase" sehe ich nicht, warum ich für eine Eigentumswohnung mit 120 m² um 400.000-500.0000 € zahlen soll. Da bleibe ich lieber weiter zu Miete wohnen und investiere mein gespartes Geld in Anlagen!

 

Hatte hier in der Nachbarstadt (30k Einwohner) mal ein Objekt online entdeckt. Ein Mehrparteienhaus, 20 Wohnungen. Für 600.000€. Waren leider keine Fotos dabei. Später sollte ich erfahren warum
Als ich kurz rübergefahren bin um mir dieses "potentielle Renditeobjekt" anzuschauen bin ich nicht mal aus dem Auto gestiegen. Was ich da gesehen habe als ich drum herum fuhr war Eindruck genug. Eine finster drein blickede Seniorin am Fenster ließ direkt die Rolladen runter und ließ paar Schlitze offen (ohne Witz) ... überall lag Müll rum, der Putz fiel von der Fassade, Wildwuchs um das ganze Haus herum, hinter dem abbröckelnden Putz offenbarten sich tiefe Risse im Mauerwerk. Die Eingangstür war aus Holz von dem die alte Farbe abblätterte. Das Dach hatte einige deutlich sichtbare Einsenkungen. Die 600.000€ konnten unmöglich der Kaufpreis sein. Eher die Investitionssumme um paar Woheinheiten einigermaßen bewohnbar zu machen wenn nicht ein Statiker das ganze Ding zuvor für Abbruchreif erklärt

 

Ist in meinem Modell drin.
Wobei es langfristig nicht unbedingt so ist.

Wie gesagt, nur weil sich die meisten irrational verhalten, kann ich das bei einer Vergleichsrechnung nicht auch so machen. Da muss ich in beiden Fällen von den gleichen Gegebenheiten ausgehen, ansonsten macht das ganze keinen Sinn.

 

Muss ja nicht sein. Wir tauschen ja nur Argumente aus und jemand, der zwischen Kauf und Miete entscheiden muss, sucht sich das raus, was er als realistisch ansieht. :P


Letztendlich entscheidet das ja jeder nur für sich. Ich sehe den geplanten Cashflow im Alter bei Mietwohnungen als großes Problem. Wer aber dann gerne in eine kleinere Wohnung umziehen möchte, darf das ja gerne tun. Wer mit kalkulatorischen Ersparnissen zwischen Miete und Kauf rechnet und diese Ersparnis veranlagt, den kann ich nur dazu raten. Rein was Vermögensbildung anbelangt, ist dies ganz sicher ein sehr guter Schritt. Ich sage nur, dass dies ein Bruchteil der Gesellschaft macht.
Vielleicht mögen die ganzen Mieter, die auf einen Kauf aus verschiedenen Gründen verzichten, mal sagen, wie viel sie von ihrem Einkommen dann veranlagen. Vielleicht erinnern wir uns in 30 Jahren noch an den Thread und vergleichen dann den Vermögenszuwachs

Ich persönlich würde ja auch nicht jede Investition tätigen. Ich schaue mir, vor allem aber meine Frau, die Preisentwicklung in der Region Graz an. Die Preise gehen natürlich nach oben, sind aber weit weg von irgendwelchen Blasen. Faktisch sind ja viele Produkte und Dienstleistungen innerhalb der Supply-Chain teurer geworden, wodurch auch die Kosten pro m² steigen. Ich kaufe aber z.B. keine Wohnung von irgendwelchen random Baugesellschaften. Ich nutze vor allem die öffentlichen Wohnbauträger.
Fakt ist, dass man sich im Vorfeld von Eigentumserwerb viel Recherchearbeit notwendig ist.

 

Das sehe ich momentan auch etwas als Problem an. Die Baukosten ansich steigen überdurchschnittlich, teils, weil es die Firmen aufgrund der Nachfrage schlicht verlangen können, teils, weil es immer mehr Auflagen gibt, die einfach teuer sind (Dämmung, Heizung, etc.).
Die Wertentwicklung einer Immobilie ist in der Regel so, dass das Haus ansich im Zeitablauf immer weniger Wert wird, das Grundstück immer mehr. Irgendwann kann es durchaus sein, dass das Haus einen Wert von nahezu 0 erreicht hat und der Wert des ganzen nur noch aus dem Grundstück besteht. Überlicherweise wird der Wertverfall des Hauses durch die Wertsteigerung des Grundstücks kompensiert, oft überkompensiert.
Wenn nun aber die Baukosten überdurchschnittlich stark steigen, dann nimmt auch deren Anteil am "Gesamtkonstrukt" zu, somit auch der Einfluss der Wertverfalls. Evtl. kann dann das Grundstück dies nicht mehr kompensieren. Das ist gerade dann der Fall, wenn Leute dort bauen, wo Grundstücke besonders günstig sind, weil sie die gestiegenen Baukosten ausgleichen müssen.
Ich bin der Meinung, dass sich aufgrund der demografischen Entwicklung in Zukunft am Immobilienmarkt einiges noch mehr spreizen wird. Es wird mehr Regionen gegeben, wo man ein Haus in 20 Jahren schlicht nicht mehr losbekommt. Wenn man dann in eine andere Region ziehen muss, ist das quasi ein Totalverlust. Und es wird Regionen geben, wo die Preise noch abgehobener sind als schon jetzt. Dazu muss man sich nur mal die Metropolen in anderen europäischen Ländern ansehen, dagegen ist Deutschland im Grunde ja noch Kindergarten.

 

Welche Gebiete lassen sich da grob benennen?

 

Oder "freie" Auflagen, die sich eine Kommune so ausdenken kann. Bestimmte Anzahl an WE mit Mietpreisbindung (in FFM derzeit pauschal 30 % nach Fläche), Stellplätze (errichte mal 2 SP pro WE.. oder ablösen), Aufzug (aufstocken kann man damit oft vergessen), Vorschriften zur Fassadenverkleidung, öffentliche Wege auf dem Grundstück (mindert den Verkaufswert) .. uns haben sie jetzt erst kürzlich einen versenkbaren (!!) Glascontainer (!!) vorgeschrieben, den wir auf einem unserer Grundstücke errichten müssen

Ein Bauträger ist im Geschosswohnungsbau ganz schnell bei 3000-4000 € je Quadratmeter (inkl. NK) an reinen Baukosten, dazu kommen die Grundstückspreise (FFM Westend ca. 5000 € / m² nur so zur Orientierung). Wenn man dann noch 30 % Sozialwohnungen errichten muss, wird der Abschlag (ca. 50 %) halt auf den Rest umgelegt

Da KANN man einfach nicht günstig bauen

 

http://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/Veroeffentlichungen/IzR/2008/11_12/karte2.jpg?__blob=poster&v=3

 

München Megacity #1.

 

Es kann auch dazu führen, dass bereits gebaute Häuser durch steigende Baukosten an Wert gewinnen, weil neu gebaute Häuser gleicher Größe und Art schlicht nicht mehr leistbar sind. Aber der Preiseffekt der Lage hat einen riesigen Einflusseffekt. Hier im Kanton Zug ist es z.B. so, dass teils uralte Häuser (gerade eines auf homegate.ch gesehen) mit Baujah 1910 oder so noch immer zackige 1-3 Millionen CHF kosten. Das Haus wurde zwar Innen gut saniert, außen dürfte es in den letzten 50 Jahren nichts gegeben haben. Da hat man also einen Wertverlust selbst, sondern lediglich eine (positive) Wertbeeinflussung durch die Lage.

 

Ja, ich denke damit das Haus selbst keinen Wert verliert, muss man schon deutlich was reinstecken. Und selbst da geht es nicht, ein Haus immer auf dem neusten Stand zu halten.
Mein früherer Chef hat auch ein Haus gekauft, abgerissen und neues auf's Grundstück gestellt. Das abgerissene Haus war gerade gut 40 Jahre alt. Trotzdem war das ganze Unterfangen günstiger als ein neues Baugrundstück, sonst hätte er es nicht gemacht. Und wer jetzt glaubt, es ging da um eine extrem teure Innenstadtlage: Nein, es war ein Vorort eines Vorortes von Nürnberg, wo Bauland sicher nicht extrem knapp ist.

 

Meine Schwiegereltern haben das ähnlich gemacht. Die haben sich in ein Grundstück verliebt und schon ein paar Jahre in dem darauf befindlichen uralten Bauernhaus gelebt. Haben es dann abgerissen und neu gebaut. Musste aber, sonst wäre ein Neubau nicht möglich gewesen, zumindest von der Raumaufteilung im Erdgeschoss so gebaut werden wie das frühere Bauernhaus aufgebaut war. Dafür gibt es einen Begriff, fällt mir aber grad nicht ein. Das Grundstück mit Haus liegt in einer der besten Grazer Lagen und hat sich entsprechend vom Wert verdoppelt. Das Haus ist jetzt ca. 15 Jahre alt und es musste bisher nur am Dach saniert werden, weil sich ein Marder in die Dämmung gefuttert hatte. War, soweit ich weiß, aber durch die Versicherung abgedeckt.

 

Stand auch im letzten Spiegel drin. Ein verbindlicher Baubeginn- und -ende plus Konventionalstrafe gehört rein, wird aber von den Bauträgern nie reingebastelt.

 

Bin neulich schon über diesen Artikel zum Thema "ehrlich rechnen" gestolpert

http://www.faz.net/aktuell/finanzen...eviel-haus-kann-ich-mir-leisten-14603036.html

Schon ziemlich ernüchternd


btw.. man versetze sich mal in die Lage z.B. Anfang der 90er. Da waren die Immopreise zwar nicht so extrem hoch, dafür aber die Zinsen bei ~8% ..

 

Ich finde es eher nervig. Der Thread hat gut angefangen als Platz wo Leute die ernsthaftes Interesse an einer immobiie haben sich austauschen können und verkommt zu einer sinnlosen Diskussion.

Ich finde das ehrlich gesagt ziemlich nervig.

Gibts nicht genug andere THreads wo man seine Grabenkämpfe durchführen kann?

 

Sicherlich grundsätzlich richtig, aber kommt mir doch sehr negativ vor. Alleine die aufgezählten Sanierungsintervalle sind recht übertrieben, dazu noch das Fehlen von Eigenleistung und ebenfalls wird nicht jeder seine Kohle dem Makler in den Rachen werfen.

 

Ich finde die Zahlen ziemlich realistisch.

1.500 Euro monatlicher Belastung bei einem Nettokaufpreis von ~270.000 Euro ist ziemlich genau das, was wir uns ausgerechnet haben. Inkl. Raten, Zinsen, Nebenkosten und Rücklagen. Bei einer Anzahlung von mehreren zehntausend Euros.

Passt ziemlich exakt. Und war der Punkt, wo wir gesagt haben "Nein, danke!". Für eine schicke, aber doch recht beliebige ETW, ist das schon eine enorme Belastung, wenn man keine 5.000 Euro netto jeden Monat zur Hand hat. Vor allem nicht unter der Prämisse, dass man es auch eine Zeit lang mit einem oder 1,5 Einkommen finanzieren können sollte.

Deswegen haben wir mit dem Thema Eigentum vorerst abgeschlossen. Wir sind ja nur ein akademischer Doppelverdiener-Haushalt im MINT Bereich. Da ist Wohneigentum wohl zuviel verlangt, in der BRD Anno 2018.

 

Was haltet ihr eigentlich von Fertighäusern?

Ich bin ja von dem Konzept voll überzeugt. Hat hier jemand Erfahrung damit?

Ich stolper gerade immer wieder über Anzeigen von Okal.

 

In der Tat ist das auch mein größter Punkt für Magenschmerzen.. es darf dann immer nur Bergauf gehen was Gehalt und Karriere angeht, sonst brauchst du solvente Eltern oder Peter Zwegat

 

https://www.fingerhaus.de/

Kaufen. Sofort.

 

Wenn du Interesse an Hersteller XY hast, dann lese dich in diversen Facebookforen ein. Dort steht auch oft, was nicht gut gelaufen ist.

 

Dein Name und dann eine Empfehlung für eine Firma, die Häuser herstellt.

 

Das war unser erster Plan, bevor wir uns mit ETWs beschäftigt haben.

Wir haben uns recht weit eingelesen, viele Erfahrungsberichte gelesen und konnte wenig ernsthafte Kritik erkennen. Das Konzept scheint zu funktionieren, die Zahl solcher Häuser nimmt stetig zu und in den Mustersiedlungen kann man sich das Live anschauen. Das sind schon schicke Buden. Auch, wenn die Haptik der Wände manchmal zugegeben seltsam anmutet. Holz ist doch etwas anderes, als Stein.

Aber, auch ganz schön teuer. Selbst, wenn man z.b. einen polnischen Anbieter bemüht. Bei unserer modellrechnung hätte die 120qm Bude inkl. Grundstück, Nebenkosten und Co. Weit über 400k gekostet. Eher 500k. Das ist für das Ruhrgebiet schon happig und dürfte Grundstücksbedingt im Süden noch deutlich schlimmer sein.

 

und das mit dem Nick

 

Ich bin Grade dabei mit sehr wahrscheinlich Okal ein Haus zu bauen.
Mann muss sich aber beim Fertighaus den Anbieter raus suchen, aber zu denken dies wäre billiger als ein Normales Haus was man über einen Architekten entwirft ist es nicht.

fingerhaus hatten wir auch angeschaut und für nicht passend empfundenen da auch einiges an Negativen Erlebnissen zu finden war, so wie der Verkäufer im Musterhaus sehr unangenehm war.

 

Als sinnlose Diskussion hätte ich das ja nicht bezeichnet. Vor allem, wenn es interessierten Käufern/Mietern ein Gefühl für die Argumente jeder Seite gibt, sollte das ja von Vorteil sein oder?

 

Meine Großeltern hatten ein Okalhaus. Das war nach einer Generation (~35 Jahre) komplett runter, konnte nur noch abgerissen werden.

 

Nicht in der Art wie es hier passiert ist. Ich habe durch ungenaue Formulierung da natürlich meinen Teil beigetragen. Aber man sollte die Entscheidung anderer Leute auch respektieren. Wenn sich jeman ein Haus bauen will und darüber hier im Immobilienthread reden will dann sollte man das Rwespektieren und ihm nicht (übertrieben formuliert) ihm dafür Vorwürfe machen er hätte ja nichts richtig durchdacht.

Für mich fühlt es sich ein bisschen so an als wenn Shintaro einen Thread über gute Fleisch Zubereitung aufmachen will und dann fallen die Veganer ein um eine Diskussion vom Zaun zu brechen. Mag zwar für einige Interessant sein, aber geht mMn völlig am Thema vorbei.

Das ist der "Der allgemeine Immobilienbau und -kauf Thread" und nicht der "Imoobilie oder Miete, was meint ihr?" Thread.

 

joa.. aber ist ja nicht so, als hätte sich in den Jahren nichts an den Materialien und den Herstellungsprozessen getan. Meine Großeltern haben in den 60/70ern ebenfalls ein Fertighaus errichtet. Das ist mit einem heute gebauten Fertighaus aber so gar nicht vergleichbar. Damals konnte man ein Fertighaus auf den ersten Blick erkennen und erfühlen - zumindest das geht heute nicht mehr so leicht.

Ka ob es sich bei der Langlebigkeit auch so verhält

Kleiner Witz am Rande: der neue Besitzer hat das Haus meiner Großeltern natürlich auch abgerissen.. und ein neues Fertighaus drauf gestellt

 

Der Vergleich passt vom Ansatz her vielleicht schon, beim Immobilienbau- bzw. kauf geht es aber nicht um vergleichsweise günstige Lebensmittel, sondern um finanziell belastende Ausgaben. Bevor sich jemand in Umkosten stürzt, die er vielleicht nicht komplett überblickt, macht der Gegenentwurf "mieten" mitunter mehr Sinn. Gerade wenn wenig bis kein Eigenkapital vorhanden ist.

 

Kauft! Mietet!

 

ein Immobilienmarkt der sich bei Miete und Eigentum in etwa die Waage hält, ist eigentlich ziemlich gesund. Von daher eigentlich perfekt, wenn man sich nicht einigen kann

 

Hab schon Konventionell gebaute Häuser gesehnt die nach 20 Jahren abgerissen werden konnten da sie Totalmarode waren weil sie nur bilig bilig gebaut wurden.

 

Das ultimative Kapitalistenhaus. Nach mir die Sintflut, die Gören sollen gefälligst selbst bauen.

 

So hab ich das noch gar nicht gesehen!

 

wenns auf einem Grundstück in München steht

 

Klar sollte es sich die Waage halten, tut es langfristig auch.

Es gibt ja nicht wirklich was zu einigen denn es geht gar nicht darum, ob eine Seite Recht hat. Zumindest mir ging es lediglich darum, dass man solche Vorhaben sauber durchrechnet und dabei auch Dinge berücksichtigt, welche oftmals vergessen werden. Gerade was Immobilien betrifft gibt es einfach sehr viele pauschalen Aussagen und Meinungen, die in dieser Form einfach nicht stimmen. Jede Immobilie ist anders, jeder Käufer ist anders, das ganze ist eine sehr individuelle Sache, da gehen schlicht keine Pauschalaussagen hinsichtlich Kaufen lohnt immer oder umgekehrt.
Und der zweite Punkt in diesem Zusammenhang ist, dass sämtliche Leute, mit denen man in diesem Bereich zutun hat, Geld daran verdienen wenn man baut/kauft, sie verdienen keines, wenn man es bleiben lässt. Banken verdienen am Kredit, Bauträger/Architekten am Bau, Makler am Verkauf. Wenn diese Leute beraten, dann nur in Hinblick auf "kann ich das ganze stemmen oder nicht". Denn daran hängt, ob auch für sie das Projekt ein Erfolg wird. Von den ganzen Beteiligten wird keiner auf die Idee kommen zu sagen "Sie können sich die Immobilie zwar leisten, aber ich muss ihnen raten stattdessen zu mieten, damit fahren sie finanziell besser". Das sind Fragestellungen, mit denen sich schlicht keiner beschäftigt, die Rechnung hört auf bei "die monatliche Belastung kann ich tragen". Das ist deutlich zu kurz gedacht bzw. etwas komplett anderes als die Frage nach der finanziellen Vorteilhaftigkeit und dessen muss man sich einfach bewusst sein.

 

Das ist dann ja mindestens 35 Jahre her. Glaube moderne Häuser sind auf 60 Jahre Nutzung ausgelegt

Ich bin halt beim stöbern auf Immobilienscout24.de über solche Dinger gestolpert. 300-350k für 100-120qm und anscheinend mit Grundstück?

Das ist ja schon ziemlich günstig.